一、收益法简介：
收益法也称收益现值法，是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
运用收益法进行资产评估的基本思路是：投资者购买收益性资产是一种投资行为。其目的往往并不在资产本身，而是资产的获利能力。即资产的价值通常不是基于其历史价格或所投入的成本，而是基于对其未来所能获取的收益。购买收益性资产，对于投资者来说，就如同将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。他所看重的，不是现在存入的资金数额，而是看重能得到多少利息。因此，对于企业整体资产评估的价值，如果采用成本法进行评估，还应当采用收益法进行验证。
收益法的基本原理是：将时点视为现在，那么在现在购买有一定年限的资产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益。如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该项资产的价格。采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，就是为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。
其基本计算公式为：
评估值=未来收益期内各期的收益现值之和
P=∑
式中：
P—评估值；
Ft—未来第t个收益期的预期收益额；
i—折现率
折现率是将未来收益折成现值的比率，它反映资产与其未来营运收益现值之间的比例关系。
收益现值法的适用条件是：
1、资产现状全部为收益性资产，资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算。
2、未来收益可以正确预测。
二、收益法在本次评估中的应用：
由于公司贷款较多，接收市服装厂后人员安置任务重，因而其收益率大大低于同行业的平均水平，也低于社会平均利润率。同时，其资金结构和固定资产结构不尽合理（房地产占63%，设备占5%），而且企业也未将非经营性资产剥离出去，故该公司资产与经营收益之间不存在稳定的比例关系。在这种情况下就不能通过收益法来评估验证以上用成本法和现值法得出的评估值。
三、资产评估前期工作：
业务受理
项目接洽，明确评估基本事项
评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日
察看评估对象和查阅基础材料
风险评价
了解和掌握客户基本情况
资产评估经济行为的合法性
具备资产评估基本条件
是否有影响评估结论的具体要求和条件限制
评估机构是否有足够胜任的专业人士
是否有影响评估独立性和客观性的其他因素
签订资产评估业务约定书
签约各方名称
评估范围
双方权利和义务
评估基准日
时间要求
使用范围
评估收费
有效期限
违约责任
国有资产立项
立项材料准备
资产评估立项准备书
单位名称、隶属、地点、目的、范围、资产帐面价值、申报日期
附件
评估有关申请和批复
评估涉及资产和单位有关情况材料、证明文件、报表
报批
向主管部门提交申请书、附件，签署同意后，报国有资产管理部门
制定计划
建立项目小组
前期调查方式
与委托方或资产占有方讨论
搜集资产占有方所在行业统计资料
对有关资产进行初步实地观察
阅读委托方或资产占有方提供资料
前期调查内容
评估相关经济行为法律依据、交易特点及有关经济行为
委托方对评估报告的要求
被评估方评估基准日的会计报表情况
有关产权归属证明文件
生产工艺及技术
实物及无形资产的状况
所在行业简要情况
其他相关重大情况
要素分析
评估对象、评估目的、评估范围、评估类型
评估风险、评估项目规模、业务复杂长度
相关法律、法规或政策及宏观经济因素近期发展变化
所涉及资产结构、类别、数量及分布
委托人以前评估经验、诚信程度、预测数据的可信程度
评估小组业务能力、评估经验及优化组合
对专家及其他评估人员的合理使用
制定评估综合计划
评估项目背景
评估目的、对象、范围、价值类型、基准日
重要评估对象、重要评估程序、主要评估方法
评估小组成员及人员分工
评估进度、各阶段的时间和费用预算
评估资料的搜集和准备以及委托方应提供的协助和配合
对专家和其他评估人员的合理使用
对评估风险的评价和控制手段
撰写报告组织、格式规定、完成时间及委托方的特别分类或披露要求
评估工作协调会议安排
制定评估程序计划
盘点、函证、现场勘查、询价、专家鉴定、数据分析、评定估算、汇总
评估工作目标
工作内容、方法、步骤
执行人
执行时间
评估工作底稿索引
其他
指导被评估单位填报资料
