土地流转信托近期受到高度关注。诸多信托公司看到这个业务的发展潜力，跃跃欲试。但土地流转信托的实务操作因为涉及诸多政策因素，诸多媒体报道也语焉不详。有鉴于此，本文对土地流转信托的实务操作进行探讨，以飨读者。
一、土地流转信托并非信托公司专利
土地流转信托虽然也有“信托”二字，但目前在实务中信托公司并非唯一的操作方。例如在2011年，福建沙县已经成立了土地承包权信托有限公司，从事土地流转。
信托公司参与土地流转信托则是信托公司作为受托管理者，受托管理农村集体组织或农户个人的土地承包经营权。
需要注意的是，因为目前的土地流转信托只涉及土地承包经营权受托管理，并不涉及资金募集。这也就是土地流转信托并非信托公司“专利”的原因所在。
二、土地流转信托的关键因素分析
1、信托公司的信托报酬来源
信托公司作为金融机构，如果要大规模开展土地流转信托，信托报酬的收取比例以及具体来源，这应当是各家信托公司关心的首要问题。
需要明确的是，信托公司的信托报酬只能来自于土地流转后所产生的地租提升及其他增值收益。也就是说，只有在信托公司对土地流转进行管理，产生了“增值收益”。信托公司收取信托报酬方可得到委托人(即原土地承包权所有人)的认可，信托公司才有长期收取信托报酬的理由。
这就对信托公司的“土地流转信托”管理专业能力提出了严峻的挑战。
那么，土地流转的“增值收益”是如何产生的呢?首先，土地集约型经营，就具备了比土地零碎经营更好的经营基础。但需要注意的是，这仅仅是基础，但并非必然。土地集约型经营，也需面临种植、产品销售等诸多经营风险，并非易事。
土地流转后的土地经营状况，这是整个信托计划成败的关键，也是信托公司能否长期合理获取信托报酬的关键。
2、土地流转信托运行成败的核心在于服务商的实力和管理能力
土地集约型经营，包括土地整理规划、招商招租、土地经营等各个方面。
在土地流转信托的架构中，原土地承包权所有人为委托人，信托公司作为受托人，对土地流转进行受托管理。而土地的集约型经营，则应由具体的经营方负责。
由此可见，具体的经营方，则成为土地流转信托能够运作成功，即“增值收益”能否产生的关键。
以中信信托在安徽宿州市埇桥区设立的土地流转信托为例。这次涉及的土地流转，是由安徽帝元农业作为服务商提供服务。
而安徽帝元农业则是通过建设现代农业循环经济产业示范园来实现土地的增值，产生“增值收益”。
安徽帝元农业的管理能力成为土地流转信托能否产生良好收益的关键。而这则取决于安徽帝元农业建设的帝元现代农业循环经济产业基地的具体经营状况。即基地的整体规划、产业布局以及专业经营等等方面。
但是具体的经营状况由于存在经营风险，自然存在一定不确定性。显而易见的是，如果服务商经营失败，则将直接导致土地流转信托的运行困难甚至失败。
正是考虑到这种不确定性。根据媒体披露，在该信托计划中，安徽帝元被要求做出承诺，若地租出现短暂性的市场风险，将承担差额补足义务。
但如果长期是由类似安徽帝元这样的服务商提供差额补足来保证信托计划的运行收益，很显然，这也是难以为继的。
就目前的现实状况进行分析，土地流转的服务商目前尚未形成规模。具备公认实力和管理能力的服务商尚属稀缺资源。
具备实力的土地流转服务商匮乏，这也就在一定程度上制约了土地流转信托的大规模开展。
3、收益分配等诸多细节问题不容小视
需要注意的是，信托公司作为受托人，其专业能力的体现应当是体现为信托公司对“土地流转”进行受托管理后的“增值收益”。
“增值收益”如何计算，信托公司的专业服务如何体现，利益分配如何方可得到土地流转信托各方面的认同，这也是土地流转信托能够长期平稳运行的关键因素。
如果“增值收益”收取的合理性得不到委托人的认同，甚至被认为或者误解为一种“掠夺”，则土地流转信托将难以为继。
三、土地流转信托操作关键要素总结分析
从上述分析可以看出，土地流转信托虽然潜在市场巨大。但土地流转信托的大规模开展，也受到“增值收益”计算、服务商引进、各方利益平衡等诸多因素的影响。这也是对信托公司专业能力的考验。
信托公司应加强对土地流转信托的深度研究和现实探索，如此方可有机会开拓蓝海，将土地流转信托业务尽快规模化。
