【摘要】本文主要通过对售后回租融资、节税、营销三个作用进行分析讨论,旨在为读者提供对售后回租的一种全面、崭新的思考角度,进而运用售后回租进行合理经营,促进融资市场的发展。
在西方发达,租赁目前已经是仅次于银行信贷的金融工具,占据着与银行、保险、信托同样重要的地位。于1982年引入融资租赁方式,虽然经过20多年的发展,但现在的租赁市场还不成熟,许多企业的租赁业务单一,融资租赁的巨大作用未能充分发挥。
未来的几十年,将是经济在金融海啸冲击后的恢复发展、再度飞跃的时期,企业在经过几十年市场化运作和积累后急需产业更新和技术改造,这些都会需要大量的成套设备、交通工具、专用机械等,意味着企业面临着筹资的巨大压力。发达的成功经验已经证明了租赁是解决这些需求和压力的最有效途径。
售后回租是融资租赁创新形式之一,是指卖主将一项自制或外购的资产出售后,又将该资产从买主租回,按期交纳租金,习惯上称之为“回租”。本文将集中针对售后回租能为企业带来的作用与优势谈些浅见,其中包括售后回租传统的为企业解决资金周转与融资问题的作用,不为人注意的在现行税法下产生的节税功能,还有作为房地产销售市场中日渐兴起的促销工具的作用。
一、 售后回租是一种融资融物相结的融资方式
当企业急需现金周转,却在短时间内无法通过举债贷款取得所需资金时,可以通过售后回租完成筹资。承租人通过出售资产获得生产经营所需的流动资金,再与买方签订租赁协议将原有设备租回从而继续使用设备,等到租赁到期后,承租人再以少量代价办理产权转移,取回设备。根据实质重于形式的原则,在售后回租业务中,承租人将自己所有的资产出售给出租人的行为并不是一种真正意义上的设备买卖行为,出租人通过售后回租在法律上取得对租赁设备的所有权,只是作为出租人收回融资成本和利润的一种担保。通过售后回租,企业将固定资产转化成为流动资产,在未增加负债的基础上改善了企业的资产结构、增加了流动比率、改善了财务状况。
对于中小企业而言,售后回租更是一种信用门槛低、操作灵活、方便快捷的缓解流动资金压力的融资方式。特别是当企业进行技术改造或资产设备更新时,采用售后回租方式筹集资金,用出售设备所得的现款购买急需的新设备,就可以满足企业的投资需求。例如,某工厂生产经营渐入轨道,接到了比以往更多的业务订单,却没有足够的资金增加新设备以扩大产能,若向银行贷款,由于中小企业的资金实力与信用条件不足,往往难以成功贷款或者需要承担较高的利息费用和投资成本,这时,工厂可以将已有设备出售给融资租赁公司,用得到的价款购买需用的设备,再以支付租金的形式向融资租赁公司租用已售出的设备,分期付款。在此之前,双方约定好付款年限和付款方式,也可以协商满年限后设备的产权是否转移。通过这种售后回租的方式进行融资,工厂不会因资金压力购买不了新设备而放弃订单,也不需要跨过较高的信用门槛来完成融资,这在很大程度上减轻了中小企业的融资负担。
又如当经济衰退时,对于拥有价值较高的机器设备的中小企业,可以将机器设备的大多数甚至全部出售给租赁公司,再从租赁公司租回设备,以融通资金帮助企业度过“寒冬”,而又不影响日常生产经营,等到经济回暖时,再进行购回。如果进行售后回租的设备是预期升值的,还可获得设备溢价的现金收益。
将售后回租运用于企业融资,无论对于中小企业还是大型企业,都无疑是一种有效的融资策略。银鸽投资、沈阳机床、长航油运等上市公司曾纷纷采用售后回租的方式进行融资。其中,长航油运与国银金融租赁公司达成的“白鹭洲”轮的售后回租协议,不仅使长航油运在运力不减少的情况下筹集到4500万美元资金,还有效防范了现阶段的美元支付风险。
二、 售后回租是一种有效的纳税筹划工具
售后回租具有节税的特点。根据现行会计制度的规定,售后回租交易中售出资产的损益应作为“未实现售后租回损益”予以递延。若售后回租交易形成一项融资租赁,出售资产的损益应在整个租赁期间分摊,各期的摊销额作为租赁资产计提折旧的调整数;若售后回租交易形成一项经营租赁,则应在租赁期内按租金支出比例分摊。同时,根据谨慎性原则的要求,售后回租交易中发生的损失一般直接计入当期损益。根据以上规定,进行售后回租时销售资产的收益不能在当期全部确认,而是作为递延收益分摊到各期,这就令到会计收益比实际收益低,降低了计税基础,使税收相应减少,即使资产转让的收益在以后会计期内递延会增加后期收益金额,但推迟了纳税时间,也是一种节税的途径,总体上对企业来说是有利的。另一方面,如果销售资产形成损失,资产转让收益为负数,企业应将此损失直接计入当期损益,减少企业利润,相应减少税收,从而取得纳税上的财务利益。
结合现行税法的税收优惠,进行合理的税收筹划。税法规定,融资租赁按租赁物法定折旧期限与租赁期限孰短原则确定融资租赁物的实际折旧期,可加速折旧。加速折旧能增大当期成本,降低当期所得税的交纳,使承租人享受到延缓交税的政策。税法还规定,对在境内投资于符合产业政策的技术改造项目的企业,其项目所需国产设备投资的40%,可从企业技术改造项目设备购置当年比上一年新增的企业所得税中抵免。对享受投资抵免的国产设备,企业仍可按设备原价计提折旧,并在计算应纳税所得额时扣除。这样,企业出售原有的资产取得资金进行再投资时,其设备投资的40%可以进行投资抵免,直接降低当期应纳所得税税额,当期不足抵免的可以在以后4年内继续抵免。再且,对新旧资产都能计提折旧费用,也能减少应纳税所得额,享受税收优惠。
三、 售后回租是销售投资型物业的一种有效营销手法
随着房地产市场的营销策略不断发展完善,投资型物业开发商将售后回租这种传统的融资方式与房地产销售市场结合,创造了一种全新而有效的促销方式。商品房售后回租是指房地产开发经营企业在销售其投资建造的商品房时与买方(散户投资者)约定承诺,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业承租或代为出租并支付固定回报,租金和期限由双方协定,并签订和约明确双方的权利义务,对双方进行约束。
为何售后回租可以从融资手段蜕变为促销方式呢?这要从售后回租的市场效应进行分析。对于开发商而言,建造落成的投资型物业如果只是向外出租,投资回收期可能长达十几二十年,而采用售后回租的方式马上就可以解决资金回笼的问题,为滚动开发提供资金支持。对于投资者而言,售后回租在包租期内能获得长期稳定的租金回报,加之有契约的保障,是一种高回报、低风险的投资方式。特别是对于一些优质地段的优质产品,投资者甚至只要一次首付,每月获得租金回报扣除银行按揭还贷后还有盈余。因此,无论对于开发商还是投资者而言,售后回租都体现出巨大的市场价值,从而得到市场的认可。
开发商利用长期稳定的回报为卖点,还可以在定价时适当提高价格,从而获得高于一般销售模式下的销售额和利润。开发商可以把物业拆零销售,不但可以免去寻找实力雄厚的投资商购买物业整体的成本,还可以降低投资门槛,充分聚集利用市场上的游散资金,为散户投资者提供一个有利可图的投资机会。把售后回租作为房地产市场上的销售方式,适合有能力保证交付固定租金回报的开发商,只有努力经营获得超过租金回报的利润,才能保证企业的生存和发展,把售后回租作为促销方式运用好。
总之,售后回租无论作为融资方式、节税工具还是营销手段都发挥着其优势,随着市场经济的不断发展,售后回租在未来的运用和发展中肯定会突显出更多其他方面的优势,活跃市场经济的发展。
参考文献:
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