人类整合资源的实体工具从石器直到各种先进的生产设备在一步步的提高，人类整合资源的软性工具即各种技能和机制也在不断的进步和完善——租赁就是其中的一种。
四千余年前，西方的地中海地区出现了船舶的出租交易；在东方的，土地及相关生产工具的出租也开始萌芽。这种全新的方式改变了有体物原来的让渡形式：即不是完全的转移——以货易货或货币买卖，而是“巧妙”的利用有体物天然具有的可以独立使用的特性，所有者仅仅出让该物体的占有权、使用权和收益权而保留部分处分权来换取租金。这种方式因将相对过剩的资源进行有效配置而至今长盛不衰。
公元二十世纪五十年代初，在市场经济发育最成熟的美国，随着新技术新产品的变革、市场竞争的加剧、银行资本与工商资本的结合，一种集融资、融物为一身的新型租赁交易形式——融资性租赁粉墨登场。这是一种继销售机制、信贷机制、证券机制、保险机制之后诞生的又一种配置资源的创新方式。
融资租赁的经济实质是以租赁的方式来融资，即实质上是将租赁资产所有的收益和风险都转移给承租人的交易形式。出租人不再“过问”租赁物能够给承租人带来多大收益或者是否能够带来收益而仅仅保留部分处分 权、并按时收取固定数额租金。很快，急于销售商品的企业主们发现了这种方式具有促销商品的重要特色和“天然优势”，于是，很大程度上是他们的推动，这个新生事物得到了蓬勃发展。 此后不久，就发现了这种机制在促进投资、促进出口、增加就业、涵养税源、引导产业结构调整、带动国民经济增长等方面的优势，相应的规范、引导、鼓励的政策相继出台；各种背景的租赁主体也大量涌现。同时，为了适应竞争和承租人的需要，租赁主体不仅发挥着自身的优势，如厂商类租赁公司更好的提供专业化服务，银行投资类租赁公司资金成本相对较低；而且还充分利用租赁的理财功能和相关政策设计出各具个性的创新型方式，如资产回租变现、租金的灵活支付、加速折旧延迟纳税等等。此时，租赁的市场渗透率足以达到一个引人关注的地步了。
事物总是在发展之中。随着承租人需求的进一步多元化、各种机制间竞争的激烈、以及租赁机制的“代理人”——租赁公司扩大市场份额的本能要求，人们就在寻找新的发展动力、契机和方式。自然，传统租赁中的若干功能引起了人们的注意。将二者予以“扬长避短”式的结合，一种淡化融资性、强调服务性的新的模式——经营性租赁开始问世。正由于其可为承租人带来表外非全额融资、避免技术过时风险、出租人的较全面服务等好处，很快得到了市场的欢迎和认可；并在市场渗透率上取代融资租赁而成为主要交易形式。随着资本市场的成熟，各种机制、产业间合作的加深，租赁资产证券化得以实现；杠杆租赁、联合租赁、风险租赁开始运作。
在此阶段，经营性租赁变得十分专业和相对复杂，并且在交易上超越了租赁的“束缚”，使租赁与投资、经营、资本运作等方面找到了“切入点”和“结合点”，其产生的结果也更好的体现了租赁作为一个“工具”的作用，使交易在效益性、安全性、流动性方面都有新的提升。随着信息化、全球化的发展，租赁主体之间的联合、大规模对外投资以及开展电子商务已成为现代租赁业进入了成熟期的标志。
我们通过金融租赁的基本发展历程，不难发现：不管其是否强调某项功能、运用何种业务模式，它所起的作用甚至讲是唯一的作用就是围绕市场需求，使金融资本、产业资本、商业资本有效叠加和沟通，将各种自然资源、社会资源予以优化配置，以达到造就更多财富的目的。
