16张表搞定项目前期定位,这一定是你需要的。

更新于:2019-08-19  星期一已有 人阅读 信源:明源地产作者:刘芳字数统计:955字

一直以来,项目的前期定位成功与否对产品最终能否大卖至关重要。但现实是,许多项目经常出现因为前期定位失误导致后期销售乏力的情况。为此,明源君借鉴了某房企一套前期定位的标准模板,一共可分解为4个阶段和16个报告,涉及的部门包括营销部、设计部、成本部和财务部,其根本原理就是来自万科的七对眼睛工作法。

【第一阶段:定位条件分析】

这个阶段主要是分析项目所在地的政策环境、市场整体情况和宗地情况,并从中得出本项目的市场竞争策略。本阶段的主要输出5个阶段性研究报告,包括:

【第二阶段:定位分析阶段】

这个阶段主要有两个工作,一个是目标客户在哪?找到他;第二个是客户需要什么产品?找到需要的产品。最后要给出相应的产品策略,而成本部门也要及时制定出产品定位阶段的成本配置标准。这个过程往往是最为重要的,因为它直接关系了项目定位是否成功。

首先是找到目标客户。一般而言,客户的导入途径可分为临近区域的板块导入、快捷方便的交通导入和配套资源的商业导入三种方式。通过分析区域板块的交通、商业、规划及房地产市场特征,由此推导出板块内的客户群类型及特点,对目标客户群做出预判。

然后,通过选取区域内地块周边代表项目,来选择出竞品项目,分析其客户特点,最终归纳出区域内项目主力客群来源、类型及主要特征。

之后,再分析目标客户的产品关注点、总价、单价、面积段,画出24h客户地图,归纳出本案目标客户的需求倾向。最后再制定出符合目标客户需求的初步的产品建议。

而与此同时,成本部门也应及时制定出一个产品定位阶段的成本配置标准。

【第三阶段:项目测算阶段】

这个阶段是设计部、营销部和成本部三个部门打乒乓球的过程,这个过程中,需要输出3个研究报告。

与此同时,运营部门需要在项目前期定位阶段出具《开发战略与周期》的计划表,营销部要编制项目经营策划书(包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案),财务部要制定好概念版的项目投资收益概算。

【第四阶段:产品建议阶段】

最终由设计部门综合统筹几个部门的意见,输出项目的概念设计任务书。

在以上每个步骤的实际操作中,很多房企都无法避免会发生完成不到位的情况,其原因或许是时间紧、执行人能力差等,也有很多步骤都会被跳过,但如果房企的项目前期定位真能按照上面的16张表来一步一步进行,相信你的项目没有难卖的房子!【完】

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