房地产开发企业土地增值税的征收流程是怎样的？

土增税的预缴和清算，税总出台了相关规定和细则，巴特，允许各省依照自身情况制定实施办法予以细化，换言之，各省的要求不太一样。具体条文建议自行百度。

首先，房地产开发项目要到主管税务机关（多数是地税，宁夏西藏青海是国税）备案。土地使用证/开工许可证/规划设计书等等等等。由主管税务机关鉴定后确定预征率，普通住宅/高档住宅/商用房地产等等等等。

然后开放商找到建筑商开始建，沙子水泥混凝土...

再然后取得预（销）售许可，收取定金/诚意金/保证金/房款等等等等任何名称的收入，纳税义务就发生了，收取费用的次月，土增税的预缴税款与营业税一起申报。

再再然后就是各种卖，各种收钱，各种预缴申报，直至

1、楼盘销售完毕

2、开发商将未完成项目整体转让

3、土地整体转让

OK，这个阶段，开放商可以向主管税务机关提请清算。领一堆表，自己或找个事务所填啊填啊填啊，填完交主管税务机关审核，如果审核无误，按最终结算金额多退少补，如果税务机关觉得资料不全/核算不准，拿回去重填。如果税务机关发现隐瞒了销售收入/虚增了成本/销售收入明显偏低且无正当理由，那就比较悲催了，一般两种解决办法，一是税务机关从案头审核转入实际审核，派人到企业调取帐簿凭证各种数据替你算，等于接受了一次不罚款但有滞纳金的税务稽查；二是税务机关连账都不看，直接核定清算征收率。

当然，最终的计算结果，都要比对前期预征金额，多退少补。

巴特，由开发商主动发起的清算实在少之又少，多数是由税务机关依照下列条件通知开发商，必须清算。

1、按可售建筑面积算，楼盘卖了85%

2、卖的加出租的加自用的，达到85%

3、取得预售（销售）许可满三年

4、公司准备注销的

满足这些条件，税务机关会发个通知书给企业，90天内报送清算材料，逾期不报的，直接核定征收，多退少补。

大致流程就是这样。至于税收筹划嘛，利用清算条件貌似不靠谱，规定已经很细了。巴特，在可抵扣项目上，漏洞很多，鉴于我的职业身份，同时这一块也是各事务所的收费咨询项目，不能说啊不能说...，更多详情: http://www.zhihu.com/question/30958568/answer/50092397