地产业的“售后回租”

什么是地产业的“售后回租”？

简单来说，就是“把房子卖掉，但不用搬家，改交房租继续住”。

• 卖出： 你将自己名下的房产（一户建或公寓）卖给专业的房产公司或投资者，获得一大笔现金。

• 租回： 在卖房的同时，你与新房东签署租赁合同，以租客的身份继续住在原来的家里。

2. 核心优点

• 快速套现： 相比于普通挂牌销售（可能需要3-6个月），这种方式通常1个月内就能拿到钱。

• 无需搬家： 对于习惯了周围环境、孩子在附近上学或不想让邻居知道自己卖房的人来说，非常有吸引力。

• 费用减负： 卖掉后，你不再需要缴纳固定资产税、都市计划税，公寓的管理费和修缮积金也改由新房东承担。

• 将来可买回： 大多数合同会包含“买回特约”，即如果你以后经济好转，可以优先把房子买回来。

3. 潜在的风险与代价（“坑”在哪里）

虽然听起来很美，但日本的 Leaseback 存在几个明显的硬伤：

• 卖价低： 卖出价格通常只有市场价的 70% - 80%。因为公司要承担未来房价下跌和房屋老化的风险。

• 租金贵： 租金通常不是根据周边行情定的，而是根据你的“卖价”乘以一个预期的年化收益率。结果往往比周围同户型的租金要高。

• 居住稳定性：如果签的是“定期借家合同”，租约到期后房东有权不续约，你必须搬走。

  • 如果是“普通借家合同”，虽然可以自动续约，但房东可能会通过涨租金逼租客离开。

4. 谁在用这种模式？

这通常是以下人群的选择：

1. 老后生活费不足： 房子值钱但手里没现金的老人（类似于变相的“反向抵押贷款”）。

2. 偿还贷款： 无法继续支付房贷，为了避免被法院“竞卖”而采取的保全手段。

3. 事业资金： 自营业者急需周转资金，又不想变动居住地址。

这是日本大型融资租赁（General Leasing）公司非常核心的业务范围之一，但它与针对普通人的“住房售后回租”在逻辑上有所不同。

在日本，融资租赁公司的操作主要分为 “法人业务”（针对企业）和 “个人业务”。

1. 针对企业的操作（法人 Leaseback）

这是三井住友融资租赁、三菱HC资本、欧力士（ORIX）等巨头的主战场。

• 操作对象： 办公大楼、工厂、仓库、物流中心。

• 目的： 资产轻量化（Off-balance sheet）。企业把自持的房产卖给租赁公司，换取大量流动资金投入研发或扩张，同时继续租用原办公地。

• 财务意义： 这样可以提高企业的总资产收益率（ROA），优化财务报表。

2. 针对个人的操作（House Leaseback）

虽然大型租赁公司也参与，但这个领域更多是由房地产巨头（如 House Do, And Do Holdings）或银行系子公司操作。

• 操作范围： 普通居民住宅、公寓、一户建。

• 法律属性： 在日本，如果涉及房屋买卖，公司必须持有 “宅地建物取引业” 免许（房产中介执照）。所以，纯粹的“融资租赁公司”通常会通过旗下的房地产子公司来操作。