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从美国看房产税何去何从

信源:张思思2016-02-09【税务筹划】 人已阅读

【摘要】在中国,“房产税”并非是新名词。早在1986年,国务院就颁布了房产税暂行条例,但这个条例规定对个人所有非营业用的房产免纳房产税。2011年1月28日,上海和重庆对个人住房征收房产税改革进行试点。房产税试点已逾三年

在,“房产税”并非是新名词。早在1986年,国务院就颁布了房产税暂行条例,但这个条例规定对个人所有非营业用的房产免纳房产税。2011年1月28日,上海和重庆对个人住房征收房产税改革进行试点。房产税试点已逾三年,是否全面开征房产税以及如何建立合理的房产税法律体系,一直是民众和媒体讨论的热点。

“重庆版”房产税偏重对高档房、别墅的征收,对存量、增量独栋别墅均征房产税,对新购高档商品房征税,对在重庆无户籍、无工作、无投资的外地炒房客从第二套房开始征税,税率为0.5%-1.2%。重庆房产税征收范围只涉及10%的人群,主要针对高端房产业主和炒房客,不直接增加普通百姓负担。为减轻首次购房者的负担,重庆继续保留实施首次购房按揭贷款抵扣个税的财政补贴政策。

而上海试点方案是对新购住房后家庭人均居住面积超过60平方米的征收房产税,设计中的房产税的税率为累进税率,房屋价值高、人均面积大的房屋税率更高。2011年上海房产税达22亿元。重庆征收率在99%以上,征收金额2011年达1亿元。通过房产税来调节贫富差距初见成效。


美国的房产税

很多和地区都已建立比较完整的房产税体系。以美国为例,房产税的计算基于每年的房产估价、市名义税率、房地产税基比率。房产税一般用于地方学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等支出。 

以弗吉尼亚州为例,每年1月起,地方税务下分管房地产的部门会对辖区内全部的房产进行集体估值。估值结果分为:土地价值和建筑价值。估价结果通过平信告知房主,同时也会公布在网站上。若房主对估值额度有疑义,可直接联系当地地税房产部。此时房产部门一般会针对房屋进行单独估值。如果与地税房产部协调无法达成一致,可向提出行政申诉,此外可以向地方法院上诉。申诉时需提供详细的材料。 

若房主不交房产税怎么办?在有抵押贷款的情况下,银行一般会为业主开立一个托管账户。业主定期向银行还款,这既包括给银行的本金及利息,也包括流入托管账户中的现金流。此时,一个亏空的托管账户意味着房屋抵押贷款未及时归还。银行会根据拖欠贷款的标准流程处理:先是多征收拖欠手续费/罚金;亏空积累到一定程度时,银行会向交清房产税以取得房屋所有权,并将房屋法拍。如果贷款已还清,或者业主选择自行支付房产税,那么流程也大体类似,先是征收额外费用,再是在法律上加上质权,一年后房屋将被法拍,法拍所得将用于冲销房产税欠款。 

房产税是的稳定财政收入来源。近年来,弗吉尼亚地方财政吃紧,因此连续提高房产税以弥补财政缺口。在房价上涨的年份估值升高,收入增加;在房市不景气时估值降低,但通过增加税率及采取排除法拍成交价等方式提高收入。如此一来,财税部门通过修改征税公式,无论在房地产的牛市还是熊市都保证了收入。

另外一些州郡有法律,限制房屋在易手之前的估值年涨幅,或是限制税率。当然并不是所有的州郡都有类似的法律。但无一例外,利用房产税作为财政收入的来源,从而支持公共物品和服务的供给,是较为普遍的做法

 

建立稳定的房产税制 

建立健康稳定的房产税制度,是财税体系完善的必然趋势。在上海和重庆的房产税试点,为房产税试点扩大范围,以及今后在全国范围内的房产税立法提供了宝贵的经验和数据支持。在全国范围内征收房产税,制定适合国情的房产税法,还有很长的路要走。 

首先,征收房产税的主要目的是调节收入和财富分配,不能过分强调房产税对房价的调控作用。诚然,房产税增加了房屋持有成本,会对房价和租金价格产生一定影响,但这并不是征收房产税的主要目的,也不能作为评估房产税体系是否有效的主要依据。 

近年来的贫富差距日渐增大,房产成为高收入群体积累财富的重要方式。而房产税的征收可以有效调节贫富差距。比如通过房产税而增加的财政收入,如用来提供廉租房和公共租赁住房建设来解决低收入家庭居住困难问题,将能有效缓解贫富差距。 

从征税成本角度考虑,由于房产税监管、征收容易,不存在“阴阳账”逃税可能性,因而从的角度,房产税是增加财政收入的有效方式。此外,由于地方房屋存量相对稳定,房产税的可预见性和稳定性大于其他税种。 

其次,房产税体系的建立与完善需要合理的房屋估价方案及专业估价人员的培养。基于房屋交易价格的征税在试点期间作为短期方案虽然可行,但作为长期征税方案不可行。另外,交易价随着买卖双方博弈,附近类似房源的多少,卖主是否着急卖房而有一定的波动。而长期的征税基础应该是每年的房屋估价。 

合理的市场估价需要一批房屋估价专业人员客观反映房屋价格。需要借鉴其他房屋估价的经验教训,防止人为估价偏差。最常见的争议一般在“市场合理价格”的界定上。估值由给出,若房主认为估值过高给房东提供渠道申诉或听证。该过程本身耗费时间、精力等成本,其结果也往往不为房主所满意。 

在美国已有比较成熟的房屋估价模型,包括基于房屋大小、年代、内部特征的估价模型,或基于同一小区或邻近小区类似房屋的最近出售价格的估价模型,或将几种模型的估价结果相比较得出最合理的估价。可以借鉴其他相对成熟的估价模型,并结合各地区实际情况,建立适合自己的房产估价体系,作为房产税征收的基础。 

第三,全国范围内住房信息联网及房产信息的真实、完整,是推进房产税立法的前提。目前房产税的试点主要是对增量征税,征税范围窄,不能为提供足够的税收来源及减少对土地财政的依赖。长远的房产税体系的建立,需要对新老房全面征收,而对存量征收房产税需要配套的房产信息联网及清晰的产权关系。

有些已经售出的住房产权结构复杂,房地产相关信息也尚未做到统一、完全。房产信息联网的技术难度虽不算大,但要得到各地方和民众的配合,还有很长的路要走。近日,中央编办公布了不动产登记职责整合的方案有利于产权管理制度的完善,建立不动产统一登记信息平台也将打破各省市彼此独立的状态。如果不动产统一登记信息能做到真实完整,将能有效推进房产税的立法和改革。

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