一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。

一、购物中心租金定制的标准水平

　　租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。

1.基础租金定制

　　(注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析)

　　对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。

　　(1)成本计价法

　　成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。

　　(2)投资回报计价法

　　投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。

　　(3)市场计价法

　　市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。

　　采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。

　　决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。

　　例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：

　　A购物中心市场分析表

　　A购物中心客流支撑分析表:

　　A购物中心基础租金:

　　租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。

2.租金边际价格

　　基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。但是，每个项目仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析，并导出租金的边际价格。

　　所谓个性化因素，就是项目区位特征、商场特征、业态组合、租约特征和运营能力。

　　(1)区位特征对租金边际价格的影响

　　在所有决定商铺租金边际价格的特征变量中，区位特征的作用是显著的。

　　区位特征对商铺价格影响的价格弹性/半弹性

　　【有效购买力】指核心商圈人口与人口购买力的乘积(以社区购物中心为例，以项目为圆心，交通半径3km之内为核心商圈)。核心商圈每增加10%购买力，标准商铺的租金边际价格增长4.99%。

　　【中心可见度】指从主干道看租户标志的百分比可见性。把中心可见度划分为21个刻度(每5%一个刻度)，从主干道看租户标志可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加0.129%。

　　【停车位】指每千平方米经营面积拥有的停车位个数，每增加一个停车位，商铺的租金边际价格增加0.117%。

　　(2)商场特征对租金边际价格的影响

　　商铺面积、距一楼层数、商铺可见度、商铺可达度是十分重要商场特征，对租金边际价格具有十分重要的影响。

　　商场特征对商铺边际价格的价格弹性/半弹性

　　【商铺面积】指商铺单元内建筑面积。每增加1%的商铺面积，商铺的单位租金边际价格将下降1.84%。

　　【距一楼层数】指商铺所处楼层距离一楼的层数。每增加距离一楼的层数，商铺的租金边际价格将下降17.7%。

　　【商铺可见度】指商铺位置的可见度。把商铺可见度划分为101个刻度(每1%一个刻度)，从公共区域看商铺的可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加1.92%。

　　在购物中心建筑设计过程中，要着力于打造内部空间的通透性是极其必要的。一个通行的方法就是设置共享空间，也就是足够宽敞的中庭和采光廊，除了更有效地组织内部客流，而且使得各层商铺店面可以得到充分展示。并且，在购物中心尽量少地设置柱网，尤其在中庭和采光廊要充分实现无柱网设计。中庭和采光廊实现无柱网设计，可以平均提升5个刻度即5%的商铺可见度，也就是说可增加9.6%的租金边际价格。

　　对于采光廊设计，还有一个问题就是注意其宽度和高度的比例，按人眼正常视场角自然上仰30°下俯45°计算，采光廊的高度不大于宽度的1.5-2倍，如采光廊的净宽是12米，那么其高度不能大于18-24米。这样，商铺的可见度就可以充分体现。

　　【商铺可达性】指顾客随机到达任意商铺的概率。把商铺可达性划分为101个刻度(每1%一个刻度)，从公共区域看商铺的可达性每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加1.76%。

　　要实现较高的商铺可达性，关键在于动线的合理布置。

　　原则在于：

　　(3)租户组合对租金边际价格的影响

　　①主力店

　　商铺位置对于主力店本身不是最重要的，但对租金价格具有很强的砍价能力。所以，业主在同主力店谈判博弈过程中，与其进行租金价格的博弈，不如进行其商铺位置的博弈。

　　②次主力店

　　次主力店也具有很强的客流积聚效应。按目前内地购物中心次主力店各业态的平均分布比例，特色餐饮(包括麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰等)为71.1%，休闲娱乐健身为11.8%，其他为17,1%。

　　不像主力店，次主力店的位置和布局对其租金标准水平将产生重要影响。这些影响在于：

　　③普通商铺

　　在普通商铺中，零售业态的商铺是购物中心租金的主要贡献者。

　　零售类型和商铺位置就租金的回归系数分析

　　从上述数据，形成以下结论：

3.租金系数

　　根据商铺的易达性、可见性、楼层、面积、面宽纵深比、与客流型主力店距离等商铺属性，结合商户业态和目标品牌强势程度等商户属性，可以给每个商铺制定了租金系数。租金系数的制定原则为：

二、购物中心租金测算方法

　　租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。

1.营业额反推租金测算方法

2.购物中心各楼层租金定价的基本方法

　　确定商业地产项目某一平层的租金基价系统后，接下来就要确定各个楼层的租金均价。

　　(1)各楼层租金定价的基本方法

　　在制定每一楼层的租金基价系统时，其基本的推理和论证过程大体类似，但就项目的整个租金价格体系制定而言，还要考虑层差关系和业态关系等要素。

　　通过对业态租金价格曲线的分析，就可以得到主流的价格区间，并且发现其中的一些共性特征。根据基本的商业规律，同一业态放到不同的楼层和位置，往往会产生不同的价值。这时，对于一些特殊的情况就要加以摒弃，结合项目的具体情况，得出经营商户能够承受的主流租金水平区间。然后，再根据自身项目情况，更加准确地确定同楼层同业态的主流租金水平。

　　经过上述层层分析、选择和论证，最后就会针对各个楼层和相应业态得出租金均价，这时整个项目各楼层的租金体系才是一个基本完整的体系。

　　某商城租金定位影响因素

　　(2)项目不同区域的租金定价方法

　　整个项目的租金体系确定后，最终还要落实到项目不同区域的具体租金价格上，大体来说，商业地产项目可以分为门市房和内铺两个不同区域。

　　①确定外围门市房租金

　　对于任何商场而言，外围的门市房都是一个相对独立的租金体系。门市房根据位置不同，可能会有东南西北四个面向，不同面向商铺的租金也不尽相同。

　　在“一面一价”的主流价格基础上，再根据同面向各个商铺的位置好差进行租金价格的微调。

　　②确定内铺租金

　　内铺的租金价格体系一般是按照平层定价，所以每一平层应当有一个基价系统，然后再按照类别确定各类铺位的租金价格。

　　在这个过程中，应当掌握一个小技巧：通常来说，商场的一层只有A、B两个类别，而二层以上则有A、B、C三个类别，这是由商场的建筑模式决定的。

　　因此，在实际操作中，很可能项目一楼有两种价位，而二层及二层以上的租金则有三种价位。

　　(3)配套服务类业态的租金定价

　　按照目前的商业规律和常规做法，商场的主要业态可以分为销售产品类和配套服务类两大类，这两种业态有不同的租金体系。

　　配套服务类和销售产品类业态租金定制分析

　　对于项目操作方来说，如果按照配套服务类业态租金水平出租难免会感觉投入产出比过低，为了提高租金收益，可以采用一些其他变通方式。

　　流水扣点模式

　　许多项目对电玩、餐饮、儿童游乐园等经营业态往往会采用流水扣点模式。

　　②基本租金加扣点模式

　　对于项目开发商而言，在配套服务类业态招商中，一次性收取租金由于数额过大，很可能会超出商户的承受能力;但单纯地采取流水扣点，开发商自身又面临较大的风险，如果商户的经营效益较差，很可能开发商就没有任何收益。因此，为了既能够保证自身利益，又刺激商户的经营积极性，可以采用基本租金加扣点的模式。

　　采用这种模式，商户首先要向开发商交付保底租金，然后每月再从商户的经营流水中抽取一定的比例冲抵租金的剩余部分。这样开发商有了基本的收益保证，商户也能够减轻资金投入的压力，对于双方来说都能够接受。

3.购物中心商业预算、楼层租金分解

4.租金建议及收益预算

　　租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：

三、购物中心租金定价策略

1.购物中心租金定价的途径

2.商铺定价的参考原则

3.购物中心商铺租金指数的计算

　　(1)样本的选择与替换

　　(2)计算标准

四、购物中心租金明细参考

1.广州天河城各楼层租金明细

　　天河城各楼层租金水平

2.正佳广场各楼层租金水平

　　正佳广场各楼层租金水平

　　正佳广场主要商户租金水平

3.北京西单大悦城租金明细

　　北京西单大悦城租金明细

　　北京西单大悦城租金定制分析

4.北京apm商场租金明细

　　北京apm商场租金明细

　　北京apm项目优劣