婚后一方父母为子女出资购房问题的法律分析

对于大多数普普通通的人来说，除了疾病，大额资金的支出要么是买房，要么是为子女买房。的父母用大半辈子的积蓄希望为子女买来一个稳定幸福的家庭，然而社会现实却是婚姻关系并非牢不可破，离婚的发生稀松平常。一旦离婚事件发生，绝大多数的父母不会甘心自己为子女出资购买的房屋任由他人分去一半，纠纷随之而来。

关于婚后一方父母出资为子女购房且产权登记在出资人子女名下的情形，《婚姻法司法解释（三）》第七条第一款规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

司法解释出台后，在司法实践中的适用情况下文进行部分总结并针对该条款的理解进行分析。

一、司法观点总结

在司法实践中，关于该条款的适用，有以下几种理解：

（一）“婚后由一方父母出资”为全额出资

1、案件基本事实。王先生与李女士于2005年5月登记结婚，王先生的父母于2006年9月以儿子的名义购买一套两居室，房屋总价款170万元。王先生的父母支付了100万元首付款，余款从银行贷款。2011年4月还清全部贷款并取得房屋产权证，产权人登记的是王先生。

2012年3月，李女士诉请离婚，并主张按照夫妻共同财产的性质分割所住房屋。王先生同意离婚，但认为诉争房屋的归属应依照《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法司法解释(三)》)第七条的规定处理，离婚时房产当然应归自己一方所有。

2、法院裁判情况。二审法院经审理认为，《婚姻法司法解释(三)》第七条针对的是父母全额出资的情况，而本案中王先生的父母仅支付了100万元首付款，余款70万元及其贷款利息均是婚姻关系存续期间支付的。虽然还贷资金源于王先生的工资卡账户，但按照现行婚姻法的规定，一方或双方的工资、奖金收入属于夫妻共同财产，李女士无需专门举证自己也参与还贷，故认定诉争房屋属于夫妻双方的共同财产。对王先生父母支付的100万元首付款，因缺乏明确赠与王先生的证据，按照《婚姻法司法解释(二)》第二十二条的规定，应当认定为对夫妻双方的赠与。考虑到购房资金的大部分来源于王先生父母的出资，分割夫妻共同财产时对王先生可以多分，故判决诉争房屋归王先生一方所有，王先生应给付李女士房屋补偿款60万元。

（二）“婚后由一方父母出资”可以为部分出资

1、案件基本事实。陈先生与张女士于2008年5月12日登记结婚。2009年张女士购买房屋一套，总价款78万元，首付28万元，其中张女士母亲为其出资25万元，余款从银行贷款，产权登记在张女士名下。

2012年8月7日，张女士诉请离婚，并主张依法分割夫妻共同财产。陈先生认为该房屋为夫妻共同财产应予以分割。

2、法院裁判情况。一审法院认为，张女士提交的汇款凭证及证人证言能够客观反映购房时其母亲为其出资25万元的事实，依据《婚姻法司法解释(三)》第七条第一款，被告主张分割的房屋应为张女士所有。对于婚后共同还贷部分及相对应财产增值部分，在离婚时依据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由原告对被告进行补偿。

（三）“视为只对自己子女一方的赠与”中赠与标的物可以为出资款

1、案件基本事实。詹先生与蒋女士于2010年7月29日登记结婚。2010年12月11日，詹先生购买房屋一套，总价款297356元，首付122356万元，其中詹先生母亲为其出资11万元，余款从银行贷款，产权登记在詹先生名下。

2012年8月7日，张女士诉请离婚，并主张依法分割夫妻共同财产。陈先生认为该房屋为夫妻共同财产应予以分割。

后詹先生诉请离婚，并主张该房屋为其个人财产。

法院裁判情况：该房屋首付款中的11万元系詹先生父母出资，根据《婚姻法司法解释(三)》第七条第一款之规定，詹先生父母出资的部分应认定为仅赠与詹先生个人……

二、条款的理解及司法观点评析

（一）对“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产”中出资应为全额

对于一方父母为子女购买不动产是否为全额出资，一种观点认为：“在父母只支付不动产部分价款且不动产登记在出资人子女名下的情形下……根据本司法解释第十条关于离婚时一方婚前贷款所购不动产的处理的规定，亦应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。”另一种观点认为：“只有一方父母全额出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，才可认定为夫妻一方的个人财产。”本文赞同第二种观点。

1、任何购买行为需支付对价。很显然，只有父母支付的不动产部分价款并不构成购买的对价，也不能取得不动产的产权，更不可能出现“不动产登记在出资人子女名下”的情形。父母只支付不动产部分价款时，唯当子女或其他人再支付剩余款项（包括按揭贷款）时，才可能出现“不动产登记在出资人子女名下”的情形。

2、如果一方父母只支付了不动产的部分价款即可表述为“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产”，那么该不动产的取得也可表述为“婚后由其他出资人购买的不动产”。在出资人不只一人（子女也进行出资）的情形下，根本无法确定条款中所述“出资人子女”即为夫或妻一方，更无法确定“不动产登记在出资人子女名下”。只有当一方父母为不动产的购买支付全款时，才可以确定“出资人”、“出资人子女”的唯一性，本条款的适用才有可能。

3、该条款运用了法律拟制的方法将“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的”推定为“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”。该推定的推理过程应是：某财产并非赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，但是基于某种情形，可以推定为赠与合同中确定只归于夫或妻一方的财产。该推理过程中所述的财产应当具有一致性。显然，一方父母只支付不动产部分价款时，这种推理过程的一致性不复存在。只有在一方父母支付不动产全款时，此种推定才有存在的可能性。

故，对于案例（一）中“《婚姻法司法解释(三)》第七条针对的是父母全额出资的情况”本文持支持态度。

（二）“视为只对自己子女一方的赠与”中赠与标的物只能是不动产

本条款中并未涉及父母为子女购房出资时该出资款如何认定的问题。“从《婚姻法司法解释(三)》第七条规定的内容来看，我们仅从字面语法上简单理解，“婚后由一方父母出资为子女购买”是对后面“不动产”的修饰，是一个定语，它所强调的是不动产，赠与标的物是不动产而非出资。”

对于父母为子女部分出资时，应依据《婚姻法司法解释(二)》第二十二条的规定来认定是否为对其子女个人的赠与。而案例（三）认定出资款的赠与性质时未考虑该条司法解释，却将其作为《婚姻法司法解释（三）》第一款所述之赠与标的物，应属对法条理解的偏差。

三、对一方父母出资购买方式的困惑

通常人的理解，所谓的“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的”购买方式应包括以下几种方式：

1、一方父母签订不动产购买合同，产权直接登记在出资人子女名下（实践中操作可能存在困难）；

2、一方父母购买不动产取得产权后，再以赠与的方式将产权登记在其子女名下；

3、夫妻一方签订不动产购买合同，由其父母直接向原不动产所有人支付购房款，产权登记在购买人名下；

4、夫妻一方签订不动产购买合同，由其父母将购房所需款项给该子女，由该子女向原不动产所有人支付购房款，产权登记在购买人名下。

但从字面上理解，购买人应是一方父母（“为子女”修饰“购买”，如不动产的购买人是出资人子女，则应表述为“子女由其父母出资而购买的不动产”），赠与的标的物是不动产。如不动产的购买人是一方父母，则购买的方式应为方式1和2，然而结合本条款的规定，在方式1下一方父母未取得不动产产权根本无法将其赠与自己的子女。显然，方式2的限定范围过于狭窄，不可能是该条款的原意。《婚姻法司法解释（三）》第七条第一款并未采用更能准确表达方式2的表述