证券实务：使用住宅作为经营场所要控制的法律风险

证券实务中常常遇到公司拟使用住宅作为经营场所的问题，根据本人对现行有关法律、法规、规范性文件的研究，现就该问题提出以下意见、建议：

一、根据2007年10月1日起施行的《物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。同时该法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。2008年9月26日国务院办公厅下发的《国务院办公厅转发人力资源社会保障部等部门关于促进以创业带动就业工作指导意见的通知》[国办发〔2008〕111号]中规定，按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。因此，业主将住宅改变为经营性用房供贵公司租赁使用，具备法律及政策依据。

二、根据《工商行政管理总局关于住所(经营场所)登记有关问题的通知》（工商企字[2007]236号）的有关规定，企业在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：(一)《住所(经营场所)登记表》；(二)住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。股东或企业应当在《住所(经营场所)登记表》上承诺，遵守法律、法规以及管理规约的规定，并已经有利害关系的业主同意，股东应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章(法人股东)或签字(自然人股东)，企业应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章。如承诺但实际未遵守法律法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意的，属于提交虚假材料的行为。

三、根据自2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）的有关规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。因此，建议公司在办理有关材料时注意取得（或要求住宅产权人/出租人取得）全部有利害关系的业主的书面同意，避免未来产生纠纷。