1、不动产租赁业税率明确为11%

文件明确了“提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。”将不动产租赁与不动产销售适用同一税率，体现了税收公平原则。

2、融资性售后回租被重新界定为贷款服务

文件在金融服务定义中明确了“融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。”

3、1.7亿由注册资本变实收资本

文件明确了“商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人中的一般纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述规定执行，2016年8月1日后开展的有形动产融资租赁业务和有形动产融资性售后回租业务不得按照上述规定执行。

将财税【2013】106号文件的“注册资本”要求变更为“实收资本”，并给予一定的过渡期。

4、超3%即征即退重新提起

财税【2013】106号文件曾规定“经 人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务，在2015年12月31日前，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。”

原有政策到期后一直没有是否延续的通知，新的36号文件重新对超税负即征即退政策给予了延续，并且未设定截止日期。

5、存量动产售后回租业务可选择计税方法

文件规定2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：

①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，计算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。

试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

6、“本金发票”成为历史

曾几何时，融资性售后回租关于“本金发票”的争论始终不断，很多租赁企业因为无法取得“本金发票”，难以开展回租业务，随着36号文件将售后回租界定为贷款服务，“本金发票”将彻底成为历史。

对于融资租赁直租业务，36号文件基本维持了之前营改增试点期间的政策执行口径，使行业政策保持稳定。对现有业务不会造成影响。

2、售后回租优势不在

尽管文件继续对融资性售后回租保留了允许差额征税的优惠政策，但由于将其划分为贷款服务，因此其业务承租方无法抵扣进项税，售后回租作为通道业务丧失了节税优势，预计对回租业务量将有一定的萎缩。

3、超税负返还依然难以享受

融资租赁由于其利差纳税的性质决定了其税负水平较低，而3%的实际税负基本很难有企业可以达到，因此超税负即征即退政策对租赁行业始终是水中月、镜中花。

新的文件明确了融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。因此计算超税负即征即退的基数发生了变化，使得售后回租享受政策的门槛有所降低，但是由于回租业务其适用税率由17%降低为6%，因此想要全面享受政策依然不是件容易的事。

4、保理业务差额征税恐难持续

伴随着租赁产业的发展，保理作为新兴业态，近年来发展迅速，不少地方都出台了支持保理业发展的相关政策文件，最明显的就是允许保理企业从保理费中将银行贷款利息扣除后征收营业税，36号文件并未对保理进行定义，只是在贷款服务定义中明确了“以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。”因此，差额征税对于保理业恐将成为历史。

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