房产交易中阴阳合同效力认定典型案例选

融资技术 2016-02-09  星期二 @高杉峻 2157字

【高杉按语】

房产买卖合同当事人为实现避税目的,就同一房产签订不同价款的多份合同的情形较为常见。一旦就实际应履行何种价款发生争议,并不当然以价格低者或价格高者为准,也不当然以向行政管理部门备案登记的合同为准。从案例筛选的情况来看,法院往往综合全案情况与证据,必要时通过价格鉴定等方式,来确定双方达成一致的真实交易价格。

对当事人可能存在的避税等违法行为,应由税务部门等有权机关依据行政法规进行查处,法院在民事诉讼中对此直接处理的情形较为少见。另外,此类纠纷的司法实践中,法院依据《合同法》第五十二条第二项或第五项的规定而认定双方签订的多份合同均为无效的情况也较为少见。

就此类纠纷,本文特筛选出若干典型案件的裁判要旨如下,供大家参考。

【裁判要旨】

内蒙古自治区高级人民法院(2011)内民提一字第17号 赤峰立仁房地产开发有限责任公司与多某某房屋买卖合同纠纷再审案:

商品房买卖过程中形成了两份价格迥异的合同,买卖双方各自主张按照对自己有利的合同履行。再审从两份合同的形式要件、合同的实际履行情况及市场价格等方面,综合审查认定“2150”合同是双方关于商品房买卖的真实意思表示,而“1100”合同是双方为规避纳税义务所形成,且因立仁公司协助多某某规避纳税义务,对发生本案民事纠纷亦存有过错,故对其利息主张,法院不予支持。

河南省新乡市中级人民法院(2011)新中民五终字第188号新乡市朋来置业有限公司与李忠林等房屋买卖合同纠纷上诉案:

本院认为,朋来公司与李忠林在2004年1月19日签订了购房协议。此后,朋来公司与陈芳兰就同一房屋分别于2005年1月25日、2005年3月18日另外签订了购房协议及房地产买卖契约。案涉房屋于2005年3月28日办理了房屋所有人为陈芳兰的房权证。朋来公司在原审提供的2007年6月27日由陈芳兰、李忠林出具的证明显示,双方协商将案涉房屋的价格约定为1500元/平方米,只供办理房权证使用。购房协议仍以2004年1月19日所签为准。据此说明,朋来公司与李忠林签订第一份购房协议到案涉房屋产权证办到陈芳兰名下,朋来公司没有对合同主体变更及房权证办理等事宜提出异议,仅对案涉房屋的价款声明以第一份协议为准。故本院确认案涉第一份协议及第二、三份协议(除购房价款外)均是双方真实意思表示,且不违反法律及行政法规强制性规定,系有效合同,但其中第二、三份合同关于购房款数额的约定,并非双方真实意思表示。且从朋来公司所提交的书面证明内容来看,其双方实际系按2004年1月19日协议所约定的价款履行的,此后协议中约定的价款标准并未适用,另朋来公司称陈芳兰、李忠林尚未足额支付房款,但陈芳兰、李忠林是否已足额支付了购房款属合同的履行问题,并不影响合同效力的确认,且朋来公司在本案诉讼中也未请求判令李忠林或陈芳兰支付欠款,故本院在本案中不予审查。朋来公司与陈芳兰、李忠林约定以价位低的合同进行房屋产权登记,存在避税的嫌疑,但偷税漏税的行为不影响民事行为的效力。对此,双方当事人若确存在上述违法行为,应由行政机关进行查证并处理。 

上海市第一中级人民法院(2011)沪一中民二(民)终字第1948号严某某与黄某某房屋买卖合同纠纷上诉案:

本院认为,上诉人严某某与被上诉人黄某某为买卖××××室房屋签订的合同及补充协议,其中为了避税合同约定房屋转让价款为120万元,而补充协议约定房屋成交总价为183万元。合同中双方为了避税而约定的房款损害了国家利益,应属无效,但合同部分无效,不影响其他部分的效力,补充协议约定的房屋成交总价183万元是双方的真实意思,房屋买卖合同及补充协议可以继续履行。上诉人认为双方签订的合同及补充协议均无效,缺乏法律依据。上诉人的上诉请求,本院不予支持。 

广东省广州市中级人民法院(2009)穗中法民五终字第3840号曾翔与赖智明房屋买卖合同纠纷上诉案:

本院认为,案涉房屋的买卖,上诉人与被上诉人前后签订了《房屋买卖协议》与《房地产买卖合同》,本案的争议焦点是哪份合同是双方当事人的真实意思表示。依照现有证据显示,《房地产买卖合同》的签订时间是2007年8月23日,上诉人与被上诉人在该日共同去房管部门办理过户手续,在同日,上诉人签收了广州市东沙农村信用合作社出具的《二手市场购房贷款意向书》,该信用社同意发放200万元贷款并在办理相关手续后发放至上诉人账户。再依据众所周知的事实,金融风暴在2007年底至2008年初才正式爆发,上诉人称由于金融风暴的原因导致房价从229万元急剧下降到177万元,显然没有合理的原因。结合现在二手房交易的现状,本院采信被上诉人的陈述,即《房地产买卖合同》系为避税而签订的,并非双方的真实意思表示,双方实际履行的是《房屋买卖协议》。《房屋买卖协议》对于剩余房款的支付时间定在房管部门办理过户手续并办理房屋抵押登记后,而上诉人现无充分证据证实在2007年8月23日后有与被上诉人协商如何继续履行合同,而是在本案《房屋买卖协议》尚未解除的情况下,于2007年11月23日将案涉房屋出售给案外人,显然已经构成违约。被上诉人要求上诉人按照《房屋买卖协议》的约定承担违约责任,符合合同约定,本院予以支持。

广西壮族自治区桂林市中级人民法院(2010)桂市民终字第1175号陈超等与安