地产新玩法与金融机构的机会

融资技术 2016-02-08  星期一 田小蕾《资管高层决策参考》 7946字 地产,金融

地产集团金融化路径

2014年,在中国宏观经济进入新常态的倒逼下,中国房地产商的转型之战此起彼伏。

一个不容忽视的背景是,在经济发展新常态下, 随着存量房时代的到来,房地产行业告别“躺着赚钱时代”。不论是龙头企业还是中小型开发商,行业“天花板”已在眼前,彼此生存状态差异无非是多元化还是直接退出地产行业。

于是,不少房地产开发商正主动推进“去房产化”转型,由“重资产模式”转为“轻资产模式”。一方面拥抱互联网,转型社区服务、智能家居,另一方面拓展金融业务,搭建金控平台。

地产+金融+互联网,已经被越来越多的房地产企业所选择。万科淘宝卖房、万达携手百度、腾讯攻入O2O、绿地成立金融集团,“小股操盘”与凯雷合作、借鉴铁狮门模式,以及平安借平安好房平台杀入地产,都是这一模式的先锋。

一、房地产企业转型三个方向

房地产企业的转型之路主要有三个方向:第一,产业转型,以地产为载体切入相关产业,打造全产业链。业务模式一般是以自持的方式运营酒店、城市综合体、商场、写字楼、旅游 地产、产业园区、文体场馆等,以获取租金以及增值收入取代开发并出售物业。例如华夏幸福主导的产业新城模式,该模式一方面低价获取大量土地,另一方面收取不菲的招商引资服务费用;第二、互联网+的转型,改变信息,搞营销创新;改变服务,推出O2O 智慧社区等等一系列方式;第三,跨界整合。

地产商更为热衷的当属金融业。从统计看,地产商已全面进入金融业,所涉业务涵盖了几乎所有金融业态。其中,绿地集团、花样年的转型目标是“成为金融控股集团”,而新湖中宝、上海正大、新华联等均持有的巨量金融资产。

而互联网金融又是地产商们盘活资源最快、盈利能力最强的渠道。

作为住宅开发、商业持有、写字楼综合体开发三个领域的龙头,万科、万达和绿地 三家公司的步伐最为引人注目。这三家公司都转向了地产金融,但各自的资源禀赋、金融化路径又有很大不同。

二、绿地集团:积极探索互联网金融、谋求金融控股集团

2014年,绿地集团实现业务经营收入达4021亿元,房地产业务只占其半壁江山。 这家超级地产集团已经在努力摆脱纯房地产企业的身份。

2015年开始,绿地开启了“金融+互联网”的转型战略,之后便进行金融牌照的收购工作,设立产业基金、并购基金,探索资产证券化、基金管理等形式多样的大宗资产定制和变现方式,探索第三方资产管理业务,以及与中国平安、阿里巴巴、腾讯公司等合作设立“平安绿地好房宝”、“腾讯绿地宝”等理财产品。

2014年8月,绿地集团旗下的绿地金控在贵阳开设第一家金融资产交易中心,即“绿地贵交所”,作为互联网金融平台。近期,绿地金控又在哈尔滨成立了黑龙江省绿地股权金融资产交易中心,即“绿地龙交所”,为私募股权众筹融资产品提供流动性及建设具有绿地特色的交易平台。

2015年4月,绿地联手阿里巴巴旗下蚂蚁金服、平安陆金所,正式发布国内首款互联网房地产金融产品--“绿地地产宝”,其产品定位于服务个人投资者理财投资与中小房企资金解决方案。

截至目前,绿地地产宝已经发了2期,每次规模2亿左右,投资门槛2万。投资者可以通过陆金所和蚂蚁金服旗下的招财宝购买该产品,一年可获得6.4%左右的收益,且有安邦财险保证收益。

从产品的规划来看,未来绿地地产宝将不仅仅局限于绿地的自有项目,而是要建设成为互联网房地产金融平台,通过产品设计、包装,将社会闲散资金、机构资金与地产项目有效对接。以绿地本身的品牌和资本实力做背书,着眼于为中小房企提供资金解决方案,同时为社会投资者提供“高收益、低风险”的投资产品。绿地地产宝产品第一步目标是交易量达到100亿元,成熟期规模突破500亿元。

绿地还致力于将绿地香港(HK0337)打造成互联网金融服务的主体公司,其子公司绿地金服规划的产品线很丰富,将围绕房地产全产业链投融资市场,建立包括地产宝、业主宝、置业宝和社区宝等在内的产品库,形成可复制的多层次业务模式。

三、万达集团:试水众筹、搭建全品类金融帝国

公开信息显示,万达计划在今年下半年完成银行、证券、保险公司并购,加上已有的快钱公司和万达投资公司,正式成立万达金融集团。凭借万达的资本优势,王健林在打造一个全品类的金融帝国。他还给出了万达金融业务三大方向:加快掌握商家现金流入口;利用掌握现金流的优势创新对商户的信贷考核、发放和回收机制;利用电商、快钱的大数据,做线上金融,少开或不开线下门店,节约成本,提高利润。

2015年6月7日,万达推出首款互联网金融产品,在快钱平台上发售“稳赚一号”,可谓是互联网金融战略的小试牛刀。6月12日,“稳赚1号”正式上线,起投金额为1000元,最高投资期为7年。项目标的主要是万达商业广场项目,集中在二三线城市。投资收益分为两个部分,一部分是基础年化收益,大概6%,另一方面根据未来物业增值有6%-14%的收益,也就是总共有12%-20%的收益,比一般理财产品高很多。

实现众筹以后,万达投入的是代建和运营,更多的是运营,回报的是运营收入和资产升值30%。众筹投资者者投入的是资金,回报的是比银行利率高的年化收益和资产增值70%。

四、万科:借助私募基金、商业地产转型轻资产

万科的金融化路径模仿的是凯德、铁狮门等地产基金的模式。从2010年以来,万科对旗下资产进行重新梳理,根据产品线开展以社区商业、购物中心等作为基础资产的各类REITs试验,目前已经与凯雷、东方藏山、领汇等机构展开合作。  

在这些合作中,万科出让项目部分股权,成立合资公司,万科仍然拥有运营权和管理权。目的是引进地产基金的运营管理经验,先学习,再复制。

借助私募基金,万科商业地产实现了轻资产运营,不仅拥有持有型物业,为住宅配套服务,走可持续性发展道路,还可以回笼资金,缓解财务压力。

新型地产运作案例解析

未来中国房地产的趋势,一定是运营资产的能力要远远大于过去简单拿地开发的能力。通过互联网金融的方式,将地产公司的资产证券化,或将是解决其融资难、销售难重要途径。而证券化的核心是产生稳定的现金流。基于此,房地产发展的机会在于“存量资产”和“新型业态”。

绿地、万科这类传统房地产开发商已经在主动转型做资产服务商或者资产运营商。同时,未来还有两类新型地产运作模式大有可为:一是做传统的物业管理的机构,比如铂涛金融等酒店类型;二是新型运作地产的模式,比如公寓改造众筹,这种轻资产、重运营的模式不仅仅是做一个公寓或者众创空间,而是把整个产品做互联网社区的重新搭建。

一、公寓改造众筹典型案例:一米好地

“一米好地”是一个专注于“城市新空间”的众筹平台,通过众筹方式改造的空间项目包括:旧房改造、青年公寓、联合办公空间、商业综合体、创意精品店、社区及社交空间、公共空间等。从居住空间的改造到办公空间的改造,下一步则会是商业空间、活动空间等。

两种回报方式

一米好地这种新型地产运作模式有两大特点。一是打造未来生活空间,与传统地产运作模式不同的是,传统空间是从租约或产权角度出发,而未来空间则是以活动为中心设计,提高针对性和复用率。二是通过“众筹”的模式,让每个人都能以超低门槛参与众筹空间改造成本,从而获得使用空间或分享空间运营收益。颠覆性改变房产投资模式,实现投资去中介化,让使用者获得更大利益。

回报投资人的方式主要有,一种是折扣,即参与众筹的个人,使用空间可以享受折扣;另一种则是,给参与众筹的投资人分享收益。而一米好地的利益体现在众筹产生收益时与众筹参与人共同分享利益,不收取前期费用。项目存续期间,收益的4%-10%作为一米好地服务收入。

三种众筹模式

(一)产品众筹:预存租金,享受租金折扣

基本特点:

1、在空间完成前开始众筹。

2、设置折扣及其他非物质奖励吸引创始会员,例如:预付三个月房租享受9折、预付12月房租享受9折并获得装修定制。

(二)收益权众筹:投资改造成本,回报从毛利中分成。全部租金除去固定第三方支出 (支付大业主的租金,物业费,营业税等)剩余的毛利中,40%为众筹回报 (含一米好地平台费用),60% 项目方回报 (含运营费用,初始投资的回报)。

基本特点(以十年收益权为例):

1、一次性转让项目部分未来收入:期限与项目期限相同,分配基数可以是租金收入、毛利或者利润投资人在3年左右的成本。

2、投资人、项目方风险公担(收益共享)。

3、项目方保留回购条款。

4、单个结构转让不超过150个投资人。

5、单个项目预期租金可分批次转让(如分两次,每次10%,共20%)

6、转让的基数为资金收入与租金支出的差。

收益权众筹架构

(注释:品牌公司投资一个项目公司,品牌公司又是运营方;项目公司承租一个物业;众筹参与人投资项目公司,但是并不作为股东;有限合伙并不是每个众筹参与人变成LP,而是这里面有一个收益权转让协议,这些LP转让份额给众筹参与人)

(三)股权众筹

基本特点

1、入股项目或运营方品牌均可。

2、正常股东对待,可以设计是否参与重大事项投票及日常经营。

3、一米好地的利益体现在众筹产生分红时与众筹参与人共同分享利益。一米好地不收取前期费用。

注:考虑到目前政策风向,对股权众筹这种方式一米好地会比较谨慎

成功案例

小马公寓-(1) 徐家汇金轩公寓[收益权众筹]

项目类型:旧房改造收益权众筹

面积:114.66平方

户型:2室/1卫/1厨

租入月租金:人民币6500.00元整

房屋租赁期限:2014年/10月/1日--2020年/9月/30日

目前租出月租金:人民币11500.00元整

目前出租年限:2015年5月/25日--2016年/5月/24日

众筹金额:人民币7万元

众筹投资人享有每月租差比例:50%

预期现金回报率:35.84%(即年预期现金收入/众筹金额即[11500*(1-5.6%)-6500]*(1-4%)*50%*12=25090.56 ,25090.56/70000=35.84%)

预期内部投资回报率:31%左右

每投资500的收益预期测算:每年收入180元,5年后净收益396元。

(注:一米好地只是平台不参与真正改造设计过程。由设计师完成这些分散式公寓的改造,从而提升租金。)

二、酒店众筹典型案例:铂涛金融

铂涛简介

2005年创立7天连锁酒店,2009年11月20日在美国纽约证券交易所上市(股票代码:SVN)。2013年6月27日,7天连锁酒店集团从美国退市。同年7月17日,被铂涛酒店集团私有化收购 。

目前,铂涛集团已成为中国拥有酒店品牌数最多的企业,业务涵盖酒店、公寓、咖啡连锁、艺术品公益平台等,旗下拥有17个品牌,会员人数超8000万,门店总数超3000家,覆盖全国300多个城市,并积极扩张至东南亚、欧洲等海外市场。

酒店行业困境:告别暴利时代

以7天连锁酒店为例,其诞生后的前几年,第一因为合格产品标准化,成本控制效益做得较好,第二因为对消费者来说是全新的体验,既吸引了消费能力较高的三星级客人,也招揽了原来会选择招待所的客人,所以回报率可达30%以上。而目前随着市场环境的变化,现金流回报降至8%-10%。

与过去几年相比,单个产品的暴利时代已经不复存在。更为迫切的是,与传统地产不一样的是,经济型酒店投资三个月就要求有回报,而传统地产投资周期较长,一年或两年才要求有回报。

面对这种局面,铂涛金融除了跨界整合做特色酒店,进行多品牌、多元化发展,还步入金融创新转型阶段,尝试利用互联网金融属性,通过类资产证券化模式变现资产,解决销售、融资难的问题,由酒店经营者转变为资产管理者,经营模式实现由“重资产投资型”向“轻资产运营型”转型。

金融创新转型

基于酒店能产生稳定现金流,可以针对其未来收益权做资产证券化,甚至做创新性产品的机构化设计,从而把酒店的未来收益挖掘出来。具体有以下几个方式:

(一)打造新的场景,将酒店产品打包成金融产品。

房客可以到铂涛集团订购金融产品,同时参与“我要住酒店”债权计划。通过众筹,铂涛将酒店入住权预售给众筹人,一方面众筹人可以享受收益,另一方面,众筹人在入住时可以用已生成的资产作为信用抵押进行入住,产生一个信用帐期。众筹人住酒店时不需要付房费,而是众筹产品到期后一次性付清。对铂涛金融来来说,这是将生产和消费融为一体的过程。

(二)结合众筹推出结构化产品,对企业管理重新契约化,即酒店入住率产品化。

通过结构化分级,让关键少数人作为产品的劣后,比如加盟商、酒店前台、旅行社导游等。入住率越高,产品回报就越高,参与劣后的关键少数人获得的收益就越多,以此来刺激他们提升服务。而普通用户则通过将未来的收益折现参与众筹,实际上获得的是产品的优先级收益。该产品没有本息的违约、只有时间违约,最多是延长众筹的期限。通过结构化产品,解决投资人想尽快收回成本与管理人服务积极性性不高的矛盾。

2015年5月,铂汇众筹上线,除产品端考虑外,还想达到流量长期稳定输入的效果。

(三)供应链资产证券化。

酒店从建设到运营会耗费大量消耗品,从而产生供应链资产。假设新店筹建需要投资700万元,而一年的采购物资所需资金将是一个非常庞大的数字,可以将未来的酒店运营收入作为基础资产打包发行证券化产品,获取资金。

案例 :“铂乐享”酒店理财产品

铂涛集团针对铂涛会个人会员,推出一款专属会员的债权融资类产品。铂涛集团为帮助加盟商扩大开店规模,从中筛选出优质加盟商,为其提供贷款服务。但铂涛的初衷仅仅是为了帮助加盟商,并非为了获取债权产生的收益。铂涛集团希望在债权存续期间,将这部分收益与会员共同分享。转让的债权是铂涛集团为支持下游加盟商所产生的自有债权,铂涛集团及铂涛集团子公司承诺到期回购,确保投资人资金安全。

铂乐享也是首款酒店业互联网金融理财产品。

首期推出时间:2014年8月8日  

面对人群:铂涛会银卡及以上的会员

购买限制:100元起购,购买金额按100元递增。单次购买限额5000元。平台月度购买总限额15万。

年化收益:铂乐享A(投资七天连锁酒店):预期年化收益率8.8%

铂乐享B(投资铂涛mora咖啡项目):预期年化收益率10%

理财周期:铂乐享A(投资七天连锁酒店):3个月  

铂乐享B(投资铂涛mora咖啡项目):12个月  

申购总金额:铂乐享A(投资七天连锁酒店):777万

铂乐享B(投资铂涛mora咖啡项目):222万

(注:投资达到一定数额还能获得铂涛酒店集团旗下“7天连锁酒店”的免费入住权)

传统金融机构如何介入新型地产运作

受制于人数和单笔份额的限制,如果仅仅依靠众筹解决房地产企业大量的融资需求仍然具有难度。当项目规模较大时,仍然需要体量大且成本低的金融机构的资金参与进来。

例如,目前一米好地正在尝试设立领投基金,在有金融机构做优先级的情况下,投资新型的空间项目,比如60%的青年公寓,10%左右的分散式公寓,剩余是商业空间包括联合办公等。

目前来看,金融机构对这些新玩法还持比较谨慎的态度。但实际上,金融机构只要更新理念和创新风控流程,就可以发现大量介入新兴地产运作的机会。

一、金融机构介入地产创新的传统途径

目前传统金融机构在地产创新的过程中多数依然扮演传统角色:基金子公司作为信托计划发起人,银行担任发放贷款、资金托管、结算角色,信托担任信托计划受托管理人,保险则作为增信机构,提供履约保险。

以绿地地产宝为例。绿地地产宝通过基金子公司发起资管计划、通过银行发放委托贷款,由安邦财险提供保证保险、保障本金及收益的到期兑付,银行同时做资金托管和结算业务。

二、传统金融机构未来是重资产的持有者

然而,如果金融机构仅仅只满足与扮演传统角色,或将失去一类收益可观的新资产。

其实,传统金融机构因为有证券化的能力,未来应该是最重要的重资产持有人。目前多数“互联网+金融+房地产”的平台都很难形成一个流动性充分的市场,因为主要的参与者不是金融机构,而只有传统的金融机构具有专业能力以及人力和物力,能够判断风险以及选择持有或卖出,打造一个真正有流动性溢价的市场。

金融机构并非不能持有资产,而是不能持有非金融资产。因此如何将资产转化为金融就能接受的模式?核心是将资产转化为能产生稳定现金流、可证券化的资产。

三、什么样的资产能够获得传统金融机构青睐?

从证券化的角度来理解,资产就是能够产生稳定现金流的能力。按照这一标准,具体列举适合证券化的七类资产,分别是商业、物流、景区、众创空间、散租市场、酒店、体育场馆。

有三类资产可以被看作是伪资产:第一, 销售收入。在销售模式下,并不能产生稳定的现金流,因为当买房子已经不是一种刚需的时候,无法确定去化率以及去化的稳定性。从这个层面上讲,要真正通过互联网的方式来解决传统房企的“去化”问题具有难度;第二,开发贷。依赖于不确定的销售型收入;第三,物业费收入。开放商希望通过这样的方式获得额外的资金来源,但问题在于物业费除去所有成本后,净现金流非常少,较难支撑证券化的产品,需要有额外的增信、额外的担保措施。目前物业费收入的资产证券化多为行ABS之名,做发债之实。

因此,要想得到传统金融机构的青睐,不管是房地产企业还是新型地产运作商都需要一个养资产的过程,即找到一条将资产转化为可证券化的资产的途径,核心就是现金流可控。

互联网金融是实现现金流可控的最佳渠道。将资产本身变成消费场景,然后进行相应安排,使得人流和现金流在平台上聚集,同时依赖互联网数据化的能力,或通过支付系统、或通过信用系统,或逐渐累计的数据分析,使之成为使用频率高、具有持续粘性的场景。在现金流和人流聚集的过程中,数据得到极大的丰富和沉淀,更有利于开发证券化产品。

以铂涛金融为例。铂涛金融可以通过信息化的手段,将现金流做封闭性管理。首先,实现全网订房,确保控制订单;其次,部分现金流暴露在酒店加盟商使用的过程中,利用加盟商的融资需求将现金流封闭。依赖透明的信息系统,在现金流封闭、客户封闭的情况下,历史数据可信度、经营数据预测性提高。尽管没有拿到物业本身的产权,但锁定了租赁权、现金流和经营数据,使之可以成为未来证券化独立的资产。

再以一米好地为例。传统金融机构较难去投资零散的、分散式公寓,但一米好地可以这样操作。一米好地这个平台收纳几百甚至几千套公寓,一年现金流可观且稳定性高。以上海为例,租房的刚需来自于两个数据:60万人来到上海,每月2900人活跃找房。因此,租金的稳定性是比较优质的,可以将众筹之外的份额打包向机构转售或者提供资产仓库服务。另外,众筹项目周期长、流动性并不高。例如,一米好地平台上投资的项目2年-3年可以退出,但是需要持有5年-8年现金流,并不是所有人都能接受做完投资后2年-3年收回成本然后再获取收益。那么,可以将现金流转让,机构可以成批收购这些现金流,甚至可以开价,相当于把二级市场激活。

四、金融机构需要做出什么改变?

对金融机构来说,未来如果想要地产新玩家一起玩,需要在风控要求和资金的风险属性上做出改变,使得在设计产品时可以缩短路径,将结构简单化,同时金融机构也开创出一条新的盈利模式。

目前来说,金融机构要创新地产融资,有三个可以探讨的路径:

1、银行拥有的优质个人住房贷款,是很好的资产证券化的标的。可以尝试针对不同个贷做打包,做成证券化产品。

2、提供大数据和征信服务功能。

3、股权投资领域蕴藏着很多机会,但金融机构一般不敢介入。实际上,金融机构可以考虑将资金拆小,而非动辄跟房地产合作几个亿的资产。另外,绿地下面有很商业的资产,也开始用于众创空间。可以考虑对创业企业免租,将租金换成股权。这样,金融机构在判断房地产企业项目公司的时候,就不是考量资金回报是多少,而是考量租金投进去的企业的价值是多少,对金融机构来说这种回报更安全、可观。而房地产企业身份也由“卖楼”的角色变成“卖项目公司股权的角色”。

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