房地产+互联网金融的6种玩法

更新于:2019-03-07  星期四已有 人阅读 信源:地产创新研习社作者:刘策字数统计:3224字
关键词房地产,互联网金融

互联网+大潮下,房企转型探索风起云涌,万达、绿地、碧桂园等龙头房企纷纷进军互联网金融,平安、易居、搜房等企业更是谋势布局,希望分一杯羹,那房地产互联网金融到底解决了什么问题?效果如何?未来出路在哪?wdS租赁视界

【房地产互联网金融诞生的背景】wdS租赁视界

去年开始,整个地产行业都处于焦虑当中。一方面,供求关系转变,房子不好卖,利润也降低了,很多老板在思考还应不应该做房地产。另一方面,标杆企业处境,比如万科去拜访互联网企业,龙头老大都摆出了这样的姿态。再比如花样年旗下的社区服务平台“彩生活”上市以后,市值迅速超越母公司花样年。wdS租赁视界

在互联网大潮的冲击下,房企对传统增长路径产生了怀疑,又迫切希望保持荣光,找到新的增长点。所以,房企在围绕三个方面做转型:wdS租赁视界

第一,产业转型,从做住宅到做养老、医疗等产业链扩展,一方面通过扩展获得新的客户需求,另一方面借以获得低价的土地资源。第二、互联网+的转型,改变信息,搞营销创新;改变服务,推出O2O 智慧社区等等一系列方式。第三,跨界整合。wdS租赁视界

转型当中的重点动作就是互联网金融,原因有三:wdS租赁视界

第一,优化了管理节点,比如原来是通过开盘后媒体报道,相对效率很低,现在通过互联网金融,可以进一步把锁客和去化前置,把长达几个月的建设周期转化为去化周期。第二、重塑了价值链,以资金为纽带形成了开发商和购房者的直连,从以前的B2C到现在的C2B,即开发商向购房者提供定制化服务。第三,重塑了商业模式。 比如万达、绿地的轻资产和平台化。wdS租赁视界

【互联网金融构建了房企“重轻双线防火墙”】wdS租赁视界

互联网金融很好的解决了开发商和购房者的痛点,构建了“重轻双线防火墙”。wdS租赁视界

开发商痛点:wdS租赁视界

● 融资——房地产是重资产行业;wdS租赁视界

● 锁客;去化——如何快速卖掉。wdS租赁视界

购房者痛点:wdS租赁视界

● 定制——开发商按照客户需求来建房;门槛——从买不起到买得起;性价比——买到更好的房子。wdS租赁视界

●重防线——行业资金门槛高,互联网企业无法颠覆房地产企业。wdS租赁视界

● 轻防线——互联网手段能更好的把客户需求转化为产品设计。wdS租赁视界

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【玩法1】融资型众筹wdS租赁视界

案例1:万达稳赚1号wdS租赁视界

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这种类型的众筹目的都是融资。wdS租赁视界

万达开展互联网金融,一方面是由于土地红利递减,想走轻资产的道路,另一方面它有得天独厚的条件,依托万达广场,有庞大的商家和客流的数据。wdS租赁视界

该项目通过快钱平台,面向普通投资者开放。项目标的主要是万达商业广场项目,集中在二三线城市。其认购门槛很低,每份1000元,1份起购,最多只能认购1000份。wdS租赁视界

投资收益分为两个部分,一部分是基础年化收益,大概6%,另一方面根据未来物业增值有6%-14%的收益,也就是总共有12%-20%的收益,比一般理财产品高很多。wdS租赁视界

投资者认购以后,钱就进入了万达的项目,万达就实现了轻资产运作。一方面万达有运营收入,另一方面可以获得资产增值收益的30%。万达就从依靠资金杠杆,转化为依靠经营杠杆。营业模式改变,背后依托的是万达的信用背书。wdS租赁视界

实现众筹以后,万达投入的是代建和运营,更多的是运营,回报的是运营收入和资产升值30%。众筹投资者者投入的是资金,回报的是比银行利率高的年化收益和资产增值70%。当时万达内部员工都积极参与,可见对这种模式非常有信心。wdS租赁视界

当然这背后也有风险:商业运营的高回报压力;7年封闭期偏长;REITs变现政策风险。wdS租赁视界

案例2:绿地地产宝wdS租赁视界

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绿地地产宝已经发了2期,每次2亿左右。投资门槛很低2万起步,有安邦财险保证收益。wdS租赁视界

投资者通过第三方的风险渠道,即陆金所和蚂蚁金服来买,一年可以获得6.4%的收益。这个收益由保险公司做本息保证。wdS租赁视界

绿地获得资金后,一方面投到自有项目,另一方面作为中小房企的融资平台,识别项目好坏,项目没什么大问题,就开放给投资者。wdS租赁视界

这个项目依靠的是绿地品牌背书、项目风险识别能力和均衡的风险收益。这样一方面可以建设自己的项目,一方面能收钱平台费用。wdS租赁视界

背后风险:项目违约风险;优质项目寻找风险;竞争风险wdS租赁视界

案例3:房筹网——高收益+大众化+低风险wdS租赁视界

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运作及收益分配:套利+分级提成wdS租赁视界

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房筹网有可能形成传统房企的真正对手。它作为大众投资平台,去购买优质物业, 资产增值后再卖出去。其承诺的收益在15%-30%超过了绿地万达的收益,当项目年化收益率少于15%时,房筹网不参与分配。且投资门槛低,对投资者杀伤力很大。wdS租赁视界

同时,由于有专业的投资团队,投资能力非常强,能找到足够的套利空间,所以项目风险低。wdS租赁视界

目前规模还不是很大,只做了十几个项目,房筹网本身还在试水阶段,刚过天使轮,有待观察。wdS租赁视界

【玩法2】销售型众筹wdS租赁视界

案例4:当代北辰COCOMOMA项目wdS租赁视界

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销售型众筹的目的是去化。wdS租赁视界

当代北辰项目众筹的目标客户群是购房者,通过无忧网平台,认筹投资份额以后,会得到5%的理财收益,如果投资者要买这个项目,可以获得购房优惠。优惠进行分级补贴,按照房屋面积设计补贴金额。wdS租赁视界

这种机制对不同金额投资额度的经营者进行了激励,也筛选到了理想的目标客户。对投资者来说,算上购房补贴的话,收益率是挺高的。wdS租赁视界

案例5:广州北部万科城wdS租赁视界

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这个项目地点比较偏,为帮助去化万科推出了这个项目。这个项目周期长、门槛高,锁定20-30%的房款,同时提供了优先选房8.7折的优惠,筛选出目标客户群就是购房者。同时为了保证万科的利益,和平安银行合作引流,要求整个众筹必须要超过1500万。wdS租赁视界

我们看到,在销售型众筹里,房企都会和第三方平台合作,希望第三方平台来引流。wdS租赁视界

【玩法3】宣传型众筹wdS租赁视界

案例6:远洋地产+京东金融wdS租赁视界

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这类众筹是为了找到更好的有传播手段。wdS租赁视界

远洋地产和京东合作设计了抽奖玩法,远洋拿出11套房子做1.1折抽奖优惠,在京东上发布,24小时内有20万京东会员参与了众筹。wdS租赁视界

这个项目确实产生了很好的宣传效果,但是由于客户群不同,引流京东优质客户的效果不大。wdS租赁视界

我们看到,不同目的的众筹,项目设计的要素不一样:wdS租赁视界

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上面是针对地产商的众筹,而在针对购房者的众筹中,互联网电商取代开发商成为主角,开发商主要是参与合作。为什么?比如搜房、易居等都有很好的客户流量,它就会自然延伸去做产品。这样就很容易和开发商达成共识,让开发商让利。wdS租赁视界

【玩法4】首付贷——提升购买力wdS租赁视界

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目的是降低购房门槛。法律规定购房首付门槛是三折,但确实有些客户比如IT员工月偿还能力强,由于工作年限短,付不出首付,这些客户就成为目标客户群。wdS租赁视界

客户可以向P2P平台借款,开发商在中间补贴。比如购房者12%借款利率,借款人承担其中8%,开发商补贴3-4%。这样开发商能获取更多的客户,加快资金回流。wdS租赁视界

这种重新增大了金融风险,对开发商资质要求很高,且目标客户群相对比较小,所以目前规模不大。wdS租赁视界

【玩法5】再贷——以旧换新wdS租赁视界

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这个产品主要是做以旧换新,比如我有一套房子,想买一套新的,等我把旧房子发布卖出去以后,可能新楼盘已经卖完了。这时就可以先把旧房子抵押给第三方平台,平台给客户支付不高于估价60%的贷款,用户拿去购买新房。wdS租赁视界

这种情况需求太少,产品不多。wdS租赁视界

【玩法6】社区理财wdS租赁视界

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比如说花样年,就是有名的“羊毛出在猪身上”模式。花样年把互联网金融作为很大的一块,推出了彩富人生、爱定宝、E贷款等等产品。比如彩富人生,投资人投资可以抵物业费,产生现金回报。wdS租赁视界

这样一来,花样年能获得业主数据,与客户建立了高频连接。同时,它自己的小额贷款公司可以向融资方进行贷款。wdS租赁视界

总结来说,房企要在互联网大潮中站稳脚跟,无论是否与第三方平台合作,都必须找到发力点,扎实提高自己的产品设计能力和运营能力。如果跟不上转型潮流,可能会被别人颠覆,成了别人的食物。如果能利用产业发展的规律,主动追求变化,可能会获得重生。【完】wdS租赁视界

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