房地产行业市场分析的逻辑顺序

更新于:2016-02-09  星期二已有 人阅读 信源:@我为PE狂字数统计:2323字
关键词房地产,市场分析

每一个房地产项目都象特立独行的孩子,充满了无限种可能,可是如果非要用一个通行的标准判断,我选择这样的逻辑顺序与关键指标,也许看过之后你会慨叹这不就是地产商的标准吗,没错就是这样。

一、理解城市

1、城市的经济数据-市场需求和未来市场潜力的主要因素

重点关注以下指标:

GDP总量和增幅,虽然中国的统计数据饱受诟病,可是我们仍然能够从中看到趋势和未来。总量说明基础,增幅证明经济活跃程度,深入下去还应该从经济构成中看未来的发展空间[如果可能建议从横向(全国及类似城市)、纵向(历史)进行考量];

财政收入与固定资产投资。财政收入情况决定固定资产投资走势,对于财政收入要分别看待,除了要看预算内的增长,还要看基金类收入的变化,当然如果赤字较大也是极好的;对于固定资产投资要特别重视非地产投资的变化,中国作为凯恩斯主义国家,政府的投入意愿和能力决定地区发展,特别是城市环境和规划;地产投资变化,关注竣工销售面积与开工面积的走势,最好采集连续三年以上的数据,对存量进行判断;

人口及人均可支配收入。人口数量变化,是否有明显的聚集、吸引效应决定需求,而可支配收入在一定程度上决定购买力与投资需求;

城市发展规划(与固定资产投资息息相关,包含整体、用地、交通、产业格局等)。对于新区来讲尤为重要,毕竟地产需要交通、医疗、教育等多种资源进行配套,同时城市的规划决定人群聚集的方向,是项目定位的重要依据;

城市特殊的产业定位。比如资源性城市、产业转移承接城市、具有明显群聚效应的产业链等,上述产业来带的消费人群、消费能力对地产的影响。

2、消化政策环境

宏观政策环境,包括国家宏观经济政策、货币政策、房地产调控政策的影响和未来变化预测(通常这是千篇一律的,多数引用“专家”观点);

区域政策环境,主要是针对区域特殊的政策对于购买力的影响,包括限购、限贷、预售制度、按揭政策、资金监控等。主要关注特异情况,从中除了分析对买房者的利弊因素外,还要分析出对于融资人未来监管操作的可行性;

3、重视城市的历史与人文

看着玄而又玄的东西,可又确实存在。城市的历史包括:原有的城市区域、政商、自然格局(人员的聚集、分布、构成),城市经济及产业的演变历史,城市走向的决定力,历史赋予本地消费者的特殊习惯等。

4、认知区域市场成熟度

包括开发商构成,一线开发商的介入程度、介入土地的位置、面积及价格,说明城市土地的开放程度;

金融成熟度,主要银行构成,历史贷款不良状况,对于开发贷、按揭贷款的支持度;

二级市场的成熟度,二手房的交易活跃程度(主要通过中介数量判断),由此推断城市商品房的购置因素(如中介不发达则预示投资性需求不旺盛)和交易路径;

消费者的成熟度。消费者购买商品房的主要原因、主要考虑因素,需要从商品房销售热点区域、价格选择、对周边环境的需求等因素判断。

二、市场供需及价格分析

1、土地市场供应趋势

主要应从土地供应的面积变化着手,分析城市土地供应的数量及价格变化;应分析土地供应区位的影响,特别是对于项目所在区位的影向。

2、城市商品房供需状况

应关注城市商品房供应分工,即通过每个区域成交数量的多少及价格,分析城市人群聚集分布,确认项目所在区域消费人群群体;项目所在区域商品房历史(如果数据允许,最好是3-5年)供应状况,存量变化,并结合近两年土地供应对未来供应量作出判断。

3、价格走势

近十年的历史表明,价格呈现单边上行的走势,做出价格判断基本依据现价并通过价格增幅确认?现阶段对于价格的预测是一个较为头痛的抉择,现价仍是目前的选择,不过在做同类项目比较时,需要考虑项目开发商的知名度、项目的竣工时间、项目的技术参数(容积率、建筑密度、与配套设施距离等因素)、销售团队与投入。

三、项目竞争力分析

1、项目定位选择

开发商对于项目的定位决定未来项目的销售对象,一个准确的定位是项目销售的重要前提。定位相关的因素包括:开发商自身的品牌定位与能力,项目所处区位的政治、经济、自然等环境因素,项目周边的配套(交通、医疗、商业、教育、文化等)及竞品情况(周边竞品提供者的实力、提供数量等因素,项目是正面竞争还是补充市场空间),确定的购置人群对项目本身的选择因素(包括整体布局、环境、户型、朝向、民俗等)。

2、周边土地供应状况

主要是3-5公里内近期土地供应情况(含数量、价格),确认项目可能的竞争对手和竞争方式。

3、配套环境状况

成熟环境主要分析的是便利性;新区需要关注的是市政及类似项目的进度。

4、项目产品市场状况

根据项目提供的产品对于未来市场需求做出预测,如为多线条产品则要根据项目的开发进度、布局等进行分别分析,需要注意的是有时产品之间或产品属性具有抗性。

5、竞品分析

选取区域内与项目类似进行对比,对比因素包括开发商能力、技术参数(包含品质、规划适合性等因素)、价格、销售情况(去化程度)、开发商实力与操盘习惯、开盘时机选择等。

6、做一次买房者

N个不要。配套设施不齐全的不要、绿化率过低的不要、紧邻主干路的不要、点式楼不通透不要、东西向采光不好不要、楼边的冷山不要、楼顶有防水隐患不要、低层不安全不要、间隔层不要、层数不吉利的不要、窗前有一些风水忌讳的不要、电取暖的不要……

户型。层高、入户位置及利用、动静功能分区、房屋设计的规整性与可利用率、客厅的朝向、宽度与通向其他房间门的位置、各房间的通风性、厨房与卫生间的大小与可利用程度(卫生间上下水、厨房煤气预留位置的合理性等)、卧室距离电梯间位置、承重墙的位置(事关可改造程度)……

写了好碎好多,又好像没写完,不一而足,先写到这吧……(完)

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