房地产信托想说爱你不容易之一:不要轻易说

更新于:2016-02-09  星期二已有 人阅读 信源:吕建文字数统计:1975字
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房地产调控进行时,房价向左向右艰难选择中,地产商库存高企可现金流恶化趋势并不明显,地方政府卖地艰难与一般财政收入来源下降,中央与地方谁先让步……

对于信托行业来说,房地产是不可或缺的,因为没有几个行业能够承担如此高的融资成本,能够在如此短的时间段形成现金回流,能够拿出让投资人认可的抵押物……可是面对地产行业的冷秋,房地产信托粗犷的玩法是否需要改变,以往的经典是否会破灭,希望通过几次遐想能够有所总结,先说上几个不要说轻易说。

1、交易对手实力强大

行业百强、本地前三强、政府背景深厚、累计开发面积超过200万……列举这些无非就是想说,融资人实力超群,技艺出众,什么盲目扩张、政府关系、建设手续、位置选择、设计合理性、完工风险、融资能力、市场成熟度、配套环境、销售技巧等等都是浮云。

可是,想想近一点的绿城,远一点的顺驰,和诡异的实德,实力强大的背后到底是什么,谁又能知道。

交易对手的强大的确是对项目的支撑与保障,不过完全脱离项目本身,迷信交易对手展现给你的过去和未来也是不可取得,不要轻易说交易对手强大,对于房地产项目选择适合的交易对手后,还是要沉下心,以一个投资者甚至买房人的心态,好好看看项目,别再和我说人家做了几十年,不会走眼。

2、价格一往无前

中国的地产价格的十年堪比黄金价格十年,特别是在07-09年价格的暴涨,让很多从业者迷信价格只能上涨不会下跌。城市化、刚需、居住改善、投资需求、聚集效应、流动性过剩……很多理由都可以成为支撑房价的理由,最近金岩石博士甚至说出北京房价不到30万/平方米是地产商的悲哀。

可是向前在看十年,93、98年两次调控下的房地产开发商哀鸿遍野;如果向后在看十年,房价会怎样?不利的理由也很多,产业结构调整、存货高企、人均居住面积以高、空置率上升、人口红利丧失……比较赞同郁亮最近的一席话:“房地产市场正进入黄金时期的下半场-继续经历调控,没有那么暴利,以自用刚需为主”。

3、销售一空

销售预测100%?

行情火爆的09年的确遇到过,当时接触一个别墅项目,为平衡容积率建了5栋间距13米的高层。和发展商开玩笑,打死也不买,因为间距不足、户型很烂,且不能共用环境,还要饱受眼见富豪奢华生活的折磨。可开盘后,开发商自豪的告诉我,一扫而空,让我对自己的眼光和判断郁闷不已,当时的投资需求真的超出想象。

不过时过境迁,2011年“十一”某中心城市秋季房展会,一个朋友的公司以7天内出售6套商品房名列第一。

地产商的销售难关已延续一年有余,近期的松动能否带来实质回暖尚未可知,不过我们知道地产销售将回归常态,对整个行业来说一扫而空一去不复返。蓄客、推盘、促销……各种手段轮番实施,商品房销售周期拉长、尾盘数量增加、商铺销售缓慢甚至成为利润将成为常态,拜托以后不要轻易预测销售100%。

4、性价比优良

别和我轻易说性价比,先坐坐功课,哪怕是把咨询公司的文案学一遍再说。

区位条件(项目位置、周边配套、周边交通、区域规划、优劣势)、项目所在区域的土地供应、商品房市场、竞争企业(一线开发商数量等)、市场与客户定位(客户群属性与选择偏好等)、项目布局、产品定位、户型数量与结构、价格走势、周边在售与在建项目(项目建设与销售进度带来的竞争、重点项目分析等)、未来供应、市场成熟度、金融支撑等等,理清了再说项目性价比优良,这不是一句空话,对于地产项目来说位置决定一切的时代已经过去,在自住需求面前,试着以一个消费者支出今生最大支出的心态去考量。

5、压力测试良好

别说价格下降30%仍可以保障本息偿付,您的假设是销售良好、独家降价,可惜这两个条件一个都做不到。

宏观调控持续良久,大开发商尚能坚持,可是中小开发商真的是度日如年,如果一不小心在09年拿地估计跳楼的心都有。可是价格为什么一直下不来,一是心存侥幸,二是谁敢真的直接降价,破坏潜规则。去年底一个朋友实在坚持不住,拿出2万米现房,只敢偷着低于市价20%做团购或做售后回购临时度日。

如果真的坚持不住,形成你降10%我降15%的连锁效应,在中国的消费环境下,仍将是谁也卖出去。降价30%保本付息,不过就是一种阿Q式的自我安慰。

6、抵押物充足

抵押率低于50%,这是很多专家判断不会出现兑付风险的理由,这源于逃废债收益高于成本的心理博弈,可是问一句,您的基数是什么?评估价值,和取得价值有多大差距,如果房价下跌,最佳使用下的评估值会损失多少?

如果您的基数是取得价值,那您只要考虑房价雪崩的极端情况;如果您的基数是评估价值,而不巧的是评估价值远高于取得价值、且土地取得时间不长,那恭喜您中奖了。下回还是找个靠谱的事务所,当然最好自己储备个评估师。

即使您的价值充足,如果面对极端情况,一个烂尾矗在您面前,做好接盘或处置准备没,要知道如果市场状况不好,是没有人愿意接手烂尾的,多数开发商对净地和烂尾的估值是完全不同的。

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