房地产开发企业土地增值税的征收流程是怎样的?

更新于:2015-07-17  星期五已有 人阅读 信源:版权未知【声明】作者:未知字数统计:890字
关键词房地产,土地增值税

土增税的预缴和清算,税总出台了相关规定和细则,巴特,允许各省依照自身情况制定实施办法予以细化,换言之,各省的要求不太一样。具体条文建议自行百度。

首先,房地产开发项目要到主管税务机关(多数是地税,宁夏西藏青海是国税)备案。土地使用证/开工许可证/规划设计书等等等等。由主管税务机关鉴定后确定预征率,普通住宅/高档住宅/商用房地产等等等等。

然后开放商找到建筑商开始建,沙子水泥混凝土...

再然后取得预(销)售许可,收取定金/诚意金/保证金/房款等等等等任何名称的收入,纳税义务就发生了,收取费用的次月,土增税的预缴税款与营业税一起申报。

再再然后就是各种卖,各种收钱,各种预缴申报,直至

1、楼盘销售完毕

2、开发商将未完成项目整体转让

3、土地整体转让

OK,这个阶段,开放商可以向主管税务机关提请清算。领一堆表,自己或找个事务所填啊填啊填啊,填完交主管税务机关审核,如果审核无误,按最终结算金额多退少补,如果税务机关觉得资料不全/核算不准,拿回去重填。如果税务机关发现隐瞒了销售收入/虚增了成本/销售收入明显偏低且无正当理由,那就比较悲催了,一般两种解决办法,一是税务机关从案头审核转入实际审核,派人到企业调取帐簿凭证各种数据替你算,等于接受了一次不罚款但有滞纳金的税务稽查;二是税务机关连账都不看,直接核定清算征收率。

当然,最终的计算结果,都要比对前期预征金额,多退少补。

巴特,由开发商主动发起的清算实在少之又少,多数是由税务机关依照下列条件通知开发商,必须清算。

1、按可售建筑面积算,楼盘卖了85%

2、卖的加出租的加自用的,达到85%

3、取得预售(销售)许可满三年

4、公司准备注销的

满足这些条件,税务机关会发个通知书给企业,90天内报送清算材料,逾期不报的,直接核定征收,多退少补。

大致流程就是这样。至于税收筹划嘛,利用清算条件貌似不靠谱,规定已经很细了。巴特,在可抵扣项目上,漏洞很多,鉴于我的职业身份,同时这一块也是各事务所的收费咨询项目,不能说啊不能说...,更多详情: http://www.zhihu.com/question/30958568/answer/50092397

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