一周写一个调查报告，除非这个企业是常做的，至少行业要非常熟悉，企业的性质要安全可靠。不然我看比较呵呵……然后不知道咱俩对项目的理解是不是一回事儿，如果是一回事儿的话，一周是绝对不够的！项目评估＋调查起码要3周。不过既然人给了这个时间，咱们就只能给出这个时间的质量了。总的来说项目调查就是企业情况－行业情况－项目偿债能力分析－风险揭示－结论。咱们拿房地产项目（项目公司）做栗子吧……

一、项目基本情况分析

（一）项目实施主体以及相关的股东情况，主要包括：

1、基本情况，主营业务、股权结构、高级管理人员简历。

2、财务状况，从财务上调查公司的经营情况，分析各科目的变动原因。

项目公司主要考察存货、所有者权益，因为项目公司的三大费用基本上可以资本化，所以存货－所有者权益基本上能看出其其他资金来源。通过对比至少各期报表存货的增长情况，可以大致估算出是否存在其他付息借款及大致成本，掌握这个情况后就可以向企业要求提供其他借款对金额、成本、期限，如果不提供，就要让丫解释存货增长投入金额，查流水查凭证。那么母公司就要考察我之前在其他问题里面回答过的指标，主要是为了排除存货和预收账款对财务指标的影响，对母公司的财务分析应着重在后续出资能力、资本市场融资能力以及中长期偿债能力上做出判断。

（二）项目建设内容，主要包括：项目处所，周边配套，建设的内容（地上怎样，地下怎么样）等。

（三）项目建设情况，主要包括：当前项目等各项证件到位情况，备案、四证、环评等以及工程进度。完工情况。

二、市场情况分析

该部分主要分析与房地产相关等一些情况，主要包括：

1、本项目等市场定位，目标客户，项目销售前景及合理性。

2、周边及历史土地出让情况，周边楼盘出售情况等等，由于一直在做房地产所以自己都有积累。

3、本项目等竞争优势和劣势。

三、投资及筹资情况评价

（一）投资估算，要根据市场情况分析总投，主要包括土地成本、开发成本及各种费用，这个教不了……如果测算总投与初步设计的总投有差距，也应该说明。

（二）筹资评价，各种总投等来源资本金、我行贷款、其他融资等是否能满足总投需要，如认为筹资行为存在风险，则应该点出。

四、偿债能力测算

（一）收入情况，根据市场法等方式算出预测价格并结合目标客户定位等因素调整，并设置一定等空置率来测算贷款期内的收入情况。

（二）支出情况，结合放款及还款计划算出NPV，IRR等指标，对项目做出财务测算，得出偿债保证比

（三）对项目做出敏感性分析和压力测试，并得出盈亏平衡点。

四、调查发现的问题

对调查过程中发现对风险点做一个总结。

五、结论

对调查做一个综合论述，并写明融资金额、期限、综合收益、风险控制措施及放款建议。

最后抖个机灵，如果你知道你们领导已决定要做这个项目了，上述报告中的测算部分要反过来做……哈哈哈，你看懂了吗？