房地产P2P的利率比起银行的按揭贷款一点优势都没有，地产抵押贷款又不能直接刺激住宅业务的销售，聪明的开发商们想到了从首付下手。无奈市场反响平平，比如陆金所的首付贷款产品，上次问了某个行业专家透露了下，试运营半年也只成交两笔。

　　P2P是搞不起来了，那么问题就来了——

房地产众筹哪家强

　　纵观市场，目前打着众筹概念的房地产项目颇多，其中不乏一些“伪众筹”，容狐狸帮你们一一抽丝剥茧。以下探讨市场房地产众筹的三种模式。

1）众筹拍卖

　　这个模式特别的……有!创!意!

　　这是万科同学在苏州搞的一个项目。该项目的标的是苏州万科城的一套住房，市场价大概90万。目标金额设为54万，即该房总价的6折。

　　具体分三步走：

万科向客户众筹意向金(1000元起投)，交了这笔钱之后呢，你就可以拥有参加众筹拍卖的权限了。当众筹的金额达到目标金额54万后，将转入下一步——

开发商以低于市价的底价(和目标金额一样为54万)进行在线拍卖。交过众筹意向金的同学们开始开始拍房子了。

拍卖结束后，成交价超过底价的部分(若以80万成交，则超过底价的部分为26万)将被当作投资收益按比例返还予缴纳意向金的客户。

　　整件事情很开心：万科出让利益，拍卖房子的小伙伴可以以市场价的价格买到房子，其他拍不到房子的小伙伴也可以拿到“投资”收益。

mmm...

营销效果

这件事情对于万科来说嘛，仗着“众筹”二字，就有无数的媒体帮他写稿分析(你看你看连我都写了)，杠杠的。除此之外还能顺带大概多少钱，也可以相应地调整价格策略。

2）集体定制

　　这个案例好玩很多!

　　你们可以去看一个逼格很高的网站——自由筑屋(自己Google去，人家没有移动版)。

这是冯仑大叔搞的一个平台。

　　“冯仑?哦哦哦我知道是那个写黄书的嘛!”

　　“那是冯唐……”

　　冯仑大叔何许人也?人家是大名鼎鼎的万通地产老大、也是很有名的思想家。狐狸可喜欢读他的书了，对民企分析得入木三分(此处不收取公关费)。

　　他喜欢做的事情除了搞搞地产写写书之外，也很喜欢炒概念，比如提了很多年都没有搞起来的“立体城市”，比如这个神奇的网站“自由筑屋”。

由购房者提出购房需求

一般的住宅项目嘛，都是先开发好，然后就做销售，是产品导向而不是用户需求导向地在做项目。自由筑屋的概念呢，是，然后找到自己亲朋好友一起团购(定制友邻)，甚至可以参与住宅项目的定制(通过票选、挑刺优化等形式参与设计、户型、装修、公共空间、选择物业公司等环节)，也可以通过线上线下活动与未来友邻提早熟识。按需建房之后再收钱，多贴心啊。

　　听上去是不是很不靠谱?

　　没错!所以他们Beta版本运营了一段时间之后就改版转型了……

　　连Logo都换了开始做房地产团购+开发商众筹……

　　(你们可以看看Logo吐吐槽)

　　灯灯灯登，真正意义上的众筹出现了。

　　平安旗下的平安好房曾经推出过一个“海外众筹”的项目，媒体曾经大炒过。它算是真正意义上的房地产众筹。

　　以下是它的操作机制：

　　插图抄自平安好房官网

　　其实这种模式是股权众筹的一种衍生模式——通过股权众筹成立一家合伙制企业(物业持有公司)，并通过它持有房地产。和REITS的感觉是不是很像!

　　这个项目的投资标的物是美国南卡罗来纳州Chandler Oaks公寓等海外的房地产。收益分两份：一是租金收益(年化大概4~5%)，二是出售房子时房价升值带来的涨幅(预计两年后出售，大概收益20%)。

　　那么问题就来了……

为什么选择海外的房地产来进行众筹？

　　狐狸马后炮的分析是：

租售比很低

1)的住宅项目，租金收益不吸引

房价下行的风险

2)众筹投资主要回报靠房价升值，除了如何确定出售日期这种细节外，还要面对

　　然而据内部人士透露，其实真正的原因是……

　　“哦之前我们从XXX(某房地产中介网站)挖了个老总过来，TA以前负责海外房产业务，刚好那边有资源，忽然有了这么个idea，一撮合，这事就成了。”

　　当然房地产众筹还可以有很多的延伸，比如可以众筹后分时度假。也可以像RCI之类的组织弄个分时度假网络。再延展开来就是Airbnb模式了。在此就不一一赘述(主要是因为懒不想写了)。

　　以上是房地产众筹的几个案例。