【导读】据了解，包括生命人寿、新华保险、平安、人保寿险、合众人寿等保险公司“投资性房地产”占总资产的比例都呈增长趋势。
随着住房抵押贷款支持证券(MBS)、房地产信托投资基金(REITs)的“开闸”，建立多层次、多元化的房地产金融服务市场，成为房地产业界心声。同样作为新型房地融资工具的房地产融资租赁再一次进入人们的视线。
一家参与融资租赁的房地产企业相关人士告诉房地产报记者：“公司将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资，门槛更低，融资量更大。”房地产“售后回租+保理”租赁模式，在相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与商业银行三方“牵手”成功，将实现金融租赁公司、房地产开发企业以及商业银行三方共赢的局面。但是政策、法律、税收等层面的掣肘因素也是房地产融资租赁不得不面临的问题。
地产融资租赁早有试水
随着融资租赁被越来越多的产业认识，特别是其所有权和使用权独特的分离方式，对于房地产业融资积极的促进因素，房地产领域一些企业进行了积极的探索。
2004年4月初，在上海新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租＋保理”融资项目正式签约。上海一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签订了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。
2010年6月18日，天津渤海租赁向天保投资（天津保税区国资公司）购买天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼，出租给天津港保税区管理委员会及天保投资（第二承租方），项目金额为8亿元，起租日为2009年4月27日，租赁期限为20年。
2014年10月10日，中房地产对外公告称，公司以旗下深圳子公司的固定资产为标的物，与富康国际租赁有限公司（以下简称“富康国际”）达成租赁协议，先向后者出售标的物，融资5亿元，再约定5年后予以回购，年租息率约8.7%。
据其公告称：“本次融资租赁标的为公司全资子公司汇智公司所拥有的百门前工业区地下管网及道路，类别为固定资产，所在地为深圳市。本次融资资金到位后，一部分拟用于汇智公司归还银行借款，其余部分用于支持公司房地产项目的开发等方面。通过本次融资租赁业务,有利于优化公司资产结构,盘活公司现有资产，缓解流动资金压力，拓宽融资渠道。”目前来看，险资对不动产租赁具有偏好。2013年7月，平安资产管理公司与平安国际融资租赁公司在上海签署合作备忘录，以投资信托计划的形式成功地实现了保险资金与融资租赁业务的对接。
据了解，太平资产以发起不动产计划或直接投资等方式投资于权属清晰、具有区位优势、能为投资人带来长期稳定回报的不动产项目，主要投向商业不动产、办公不动产和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产。
该公司公关部以信息不便公开为由，对该业务未做详尽披露。
据了解，包括生命人寿、新华保险、平安、人保寿险、合众人寿等保险公司“投资性房地产”占总资产的比例都呈增长趋势。
新融资途径
在发达，融资租赁已成为“朝阳产业”，比如在美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、证券分庭抗礼，形成三分天下的融资格局。在租赁业比较发达的美国、英国等西方，融资租赁业年平均增长达30％，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。
整体来看，融资租赁业在的发展还处于起始阶段，浸透到房产领域有限。但正如REITs（房地产信托投资基金）对房地产业融资的重要意义一样，谁都无法否认房产融资租赁的广阔前景。
针对开发企业而言，能够缓解开发商资金困局。目前的买方市场环境中，市场的持续观望情绪导致部分楼市陷入滞销。而融资租赁可以在某种程度上缓解这一问题，其实质就变成了短期性的促销手段，通过融资租赁模式，部分开发商可以另辟蹊径，锁定特殊消费群体，开发专项楼盘，由此创造出一种全新的开发模式，对行业形成有益补充。
化解金融机构风险，融资租赁同MBS、REITs、倒按揭一样，都是新型的房地产融资工具。目前，房地产业过度依赖银行，随着今年银行收紧开发贷款，面对信托、基金的高成本和高门槛资金，更多的中小型房企被挡在门外，融资租赁则提供了一种全新的融资模式和途径。
与此同时，还有助于完善住房保障体系。正致力于包括廉租房和经济适用房在内的住房保障体系的建设。有观点认为，融资租赁可以和经济适用房制度做些有益嫁接。一方面，由于现阶段财力有限，难以大规模推广准福利性质的经济适用房，而融资租赁是一种市场化的融资手段让部分房源能够进行融资租赁，则既能使中低收入群体享受“先租后买”的好处，也能降低在建筑维护方面的投入。
据了解，2011年，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。该债权投资计划是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债权投资计划，开创了保险资金以债权方式投资不动产的先河，为公司继续保持在另类投资领域的行业领先地位打下了良好的基础。此举是融资租赁在公共住房体系一次有益的实践。
政策性风险是制约因素
当下房地产融资虽然有不少积极的尝试和努力，但是《融资租赁法》迟迟未出台，目前行业内对融资租赁中租赁物的界定并没有统一，以及相关政策制度不合理、不完善以及租赁公司自身定位不准确，成为融资租赁行业在还没有获得真正发展的重要原因。
首要问题是，不动产融资租赁合同可能无效，虽然全国人大财经委曾经公布过《融资租赁法草案》，但后来的政策趋势是先不出台融资租赁法律，而是由最高人民法院出台相关司法解释。与此同时，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释(讨论稿)》也多次下发至融资租赁行业内征求意见。而在上述讨论稿中，多种情况下能够确认融资租赁合同无效，其中包括“以房屋等不动产或者仅以无形资产为租赁物订立融资租赁合同，但动产作为租赁物符合于不动产的除外”。也就是说，该讨论稿事实上否定了不动产可以作为融资租赁物。如果合同无效，金融租赁公司所购的房产将可能无法交付，抵质押担保也可能无效，租赁公司的租赁债权将有悬空危险。
2012年，正当金融租赁公司如火如荼开展地产等不动产融资租赁业务时，突然被银监会“委婉叫停”，银监会的叫停一是防止房地产行业在银行、信托等渠道外，再新增一条规模不易控制的融资渠道。另外，作为金融企业，房地产标的在租赁期间所有权归租赁公司，容易异化成不动产投资，违背银行业金融机构的相关规定。
不过，商务部监管的外商投资租赁公司和内资试点租赁公司并不在此次叫停之列。但是操作地产等不动产融资租赁业务的大多是金融租赁公司，内资试点租赁公司很少涉足。在银监会窗口指导叫停银行系租赁公司这项业务后，目前新增不动产租赁业务几乎处于停滞状态。
此外，地产融资租赁还存在着经营风险。若承租人为企业，则这种以偿还本息为条件的房产所有权的分离，能否最终实现资金的归流和房产的两权统一，相当大的程度取决于承租人对租赁房产的使用效率和经营管理的效益及其自身的财务状况。以及融资租赁商品的选择、开发商的选择、租赁方式的选择、承租人的选择，租金定位策略的制度等经营管理决策上存在的风险。
此外，重复征税也是重要的掣肘因素之一。和很多房产交易一样，税收过重是发展不动产融资租赁业务的一大障碍。除营业税、契税、印花税，还可能涉及高额累进土地增值税。而且一进一出两次征税，在一定程度上降低了租赁公司的盈利空间，目前对融资租赁行业来说，税改只惠及有形动产租赁，不包括不动产、无形资产、股权等资产，租赁公司开展不动产租赁，仍然需要征收17%的增值税。
有观点认为，税法的是撬动地产融资租赁快速、健康发展，离房地产市场愈来愈近的保障。
易于介入优质商业物业开发
此前，不少金融租赁公司开展了不动产的融资租赁业务，该业务甚至成为一些金融租赁公司的支柱性业务。不过目前房地产租赁还没有进入住宅领域，一般是商业物业。据业内人士介绍，在北京、上海等城市，有不少商业物业都实行了这种融资租赁模式。
目前，包括房产、商业住宅、港口、码头和高速公路在内的不动产租赁，占到整个融资租赁业务半壁江山。在《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》征求意见稿中，曾认定其无效。
“但在征求意见之中，我们来了一次上海，听到业界反对声音很大，此次《司法解释》没有予以明确规定。”融资租赁合同纠纷司法解释起草人、最高人民法院民二庭雷继平称。不过他也坦言，尽管没有直接认定上述不动产租赁合同无效，但房产、港口、码头类融资租赁合同在具体案件中也仍难获得支持。
在这种融资模式中，融资租赁公司通过外包建筑等方式购得房产，然后租给有需求的企业，几年租赁期结束后再将所有权转让给企业。这也成为一些企业盘活资金的重要方式。
开发商持有成熟商业物业，优质商业房地产的开发等领域是融资租赁介入的重要领域。
开发商往往持有大量优质商业、办公物业（以长期获得租金收益并分享房产增值的好处），但却极大地限制了开发资金的及时周转。虽然经营性物业抵押贷款也能解决部分高端物业的资金，但是银行对物业的质量与规模、租客的品质等都有十分严格的规范，真正能达到要求的相当有限，而且能融资的数量也大打折扣（以确保银行信贷资金的安全）。开发商将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资，门槛更低（对租赁公司来说市场更为广阔），融资的量更大，可依据融资租赁期内，开发商出租房产的租金收入扣除经营费税后的余额进行拆现，让开发商在当期获得更多的现金用于新项目的开发。
“考虑到售后回租交易有利于市场主体盘活资产、引导资金服务实体经济，相关监管部门的规章对此类交易形式也已明确认可。”雷继平表示。
据悉，目前，房产已成功融资租赁（如天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼等办公楼、天津空客A320项目总装线等厂房），道路、桥梁已成为融资租赁标的物(如天津市蓟县滨河大街弯线段（中昌路-四中路口）道路的3.329公里的路段；武汉四座大桥），而且，在建工程（船坞、公路、学校）也可作为融资租赁的标的物（如舟山同基船业有限公司在建船坞码头构筑物及设备，湖南省岳阳市规划1.4亿元城市南环线道路，规划7000万元的污水处理系统，由此可见，融资租赁也可融资参与优质的、市场风险极低的商业房地产项目的开发。
【链接】房地产融资租赁
金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的亊先合同约定，向承租人指定的出卖人贩卖承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。
房地产融资租赁是推动房地产市场健康发展内在需求，拉动经济增长的一项有效举措，对经济发展有很大的促进作用。虽然目前此种方式运用不是很普遍，但随着人们观念的不断转变及房地产市场的逐步完善，它必将得到极大地推广。要了解房地产融资租赁首先要了解什么是融资租赁。简而言之，融资租赁就是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物后提供给承租人使用，由承租人向出卖人支付租金的交易方式。而房地产融资租赁就是租赁物为房地产的融资租赁，是一种较特殊的融资租赁。它同一般的融资租赁相比有两方面的显著区别。
租赁物：一般的融资租赁的标的物即租赁物是以各类设备为主，或者是飞机、船舶等大型运输工具。而房地产融资租赁的标的物则是房屋即不动产，不同于传统的融资租赁的标的物。传统的融资租赁的标的物本身的价值是逐步递减的，房屋的价值一般会出现增加的情况，有时更会有较大的波动。
所有权的转移：一般的融资租赁的租赁期届满后，租赁物的所有权可转移给承租人，也可能不转移，仍属出租人所有。但是在房地产融资租赁中，房屋的所有权一般在租赁期届满后，都转移给承租人。所以，房地产融资租赁，即是把房地产商品作为融资租赁的标的物，房地产商品的需求者作为承租方向出租方（从事房地产融资租赁业务的公司）融资租入房地产商品的一种租赁方式。
