投资收益率和内部收益率的关系

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项目的投资收益率(ROI)计算比较简单,就是你的项目 (收益-成本)/成本
这个里面没有什么时间的概念,ROI假设是现金流入后就放在账上,最后加起来算收益。
IRR的不同在于,IRR是假设每次现金流入后重新投入到同样收益的项目中,滚动计算起来的收益。
因为有这种虚拟的“再投资”收益,所以IRR算起来会比ROI高;
而且项目现金流入越早,虚拟的“再投资”收益就越多,同一个项目的IRR就比ROI高的越多。
那对于地产项目投资来说,这两个指标哪个更合理呢?
这个是见仁见智的问题:
如果你手上只有一个项目,项目挣了钱你就只能趴在账上——因为没有别的好项目可供投资。那么对你而言,投资收益率可能更符合现实情况。
如果你手上有大量收益类似的项目,A项目挣了钱你马上就能投资到B项目里去,无缝连接,那么对你而言,IRR可能更符合现实情况。
对于大部分地产开发企业来说,应该整体上是介于两者之间,所以两个指标都有必要看。
至于IRR和 (ROI+折现率),我看不到理论上的直接关系。如果做地产项目开发的话,因为大部分项目杠杆前IRR、项目周期、折现率、现金流模式都比较接近,可能碰巧会有这个关系。
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