国内不动产融资租赁分析

多年以来，国内融资租赁公司分为三大类，不同的融资租赁公司虽然属于同一行业，但是内、外资融资租赁企业和金融租赁公司分别属于商务部与国税总局、商务部、银监会分别审批监管，三类融资租赁机构的租赁标的物也各有不同。并且《融资租赁法》迟迟没有出台，融资租赁监管层、税务部门、登记部门等对融资租赁标的物的界定不一致。
　　国内租赁公司的分类
　　首先了解下国内融资租赁公司的分类，租赁分为融资租赁和经营性租赁，目前国内融资租赁公司主要分外商投资租赁公司、金融租赁公司和内资租赁公司，其监管机构和业务范围不同，详见下表：
　　本文主要讨论不同融资租赁公司对不动产标的物的态度，首先看下相关管理办法：
　　1、2007年施行的《金融租赁公司管理办法》中明确，"适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产"。
　　2、商务部2005年通过的《外商投资租赁业管理办法》中第六条规定租赁财产包括：
　　(一)生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产;
　　(二)飞机、汽车、船舶等各类交通工具;
　　(三)本条(一)、(二)项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。
　　3、2012年8月中旬，商务部发布了《内资融资租赁企业管理办法(征求意见稿)》。该《征求意见稿》第三条中关于融资租赁的标的物是这样规定的："本法所称的租赁物为可自由流通的非消耗物。法律禁止流通或者限制流通的物不应作为融资租赁交易的标的物。"
　　根据以上三条规定，可以看出不同融资租赁公司操作租赁标的物的范围是不一样的。
　　第一、很多金融租赁公司的理解就是租赁物可以包括不动产。固定资产是会计上的资产概念，包括动产和不动产两大类。具体来说，固定资产包括指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。
　　第二、外商投资融资租赁公司的租赁标的物范围相对来说比较窄了，不能涉足不动产。
　　第三、关于内资融资租赁公司，目前虽然没有正式的管理办法出台，但是从其管理办法征求意见可以看出内资融资租赁企业的租赁资产包括了房屋、公路、铁路及相关设施等不动产，而外商投资融资租赁管理办法中租赁资产明确规定不含有不动产。
　　关于地产等不动产融资租赁的开展情况
　　由于《融资租赁法》迟迟未出台，目前行业内对融资租赁中租赁物的界定并没有统一。
　　此前，不少金融租赁公司开展了不动产的融资租赁业务，该业务甚至成为一些金融租赁公司的支柱性业务。
　　在这种融资模式中，融资租赁公司通过外包建筑等方式购得房产，然后租给有需求的企业，几年租赁期结束后再将所有权转让给企业。这也成为一些企业盘活资金的重要方式。
　　不过目前房地产租赁还没有进入到住宅，一般是商业物业。多位融资租赁公司人士证实，在北京等城市，有不少商业物业都实行了这种融资租赁模式。
　　不动产融资租赁面临的问题
　　第一、不动产融资租赁合同可能无效
　　虽然全国人大财经委曾经公布过《融资租赁法草案》，但后来的政策趋势是先不出台融资租赁法律，而是由最高人民法院出台相关司法解释。与此同时，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释(讨论稿)》也多次下发至融资租赁行业内征求意见。而在上述讨论稿中，多种情况下能够确认融资租赁合同无效，其中包括"以房屋等不动产或者仅以无形资产为租赁物订立融资租赁合同，但动产作为租赁物附合于不动产的除外"。也就是说，该讨论稿事实上否定了不动产可以作为融资租赁物。如果合同无效，金融租赁公司所购的房产将可能无法交付，抵质押担保也可能无效，租赁公司的租赁债权将有悬空危险。
　　第二、不动产融资租赁税负较重
　　目前，税务部门没有直接否定不动产租赁的有效性，只是采用不支持的态度。不动产是否能作为融资租赁物，银监会和最高法院对此的界定还有差异之时，来自税务部门的政策信号也对当前不动产租赁业务不利。
　　2011年11月18日，国税总局在上海启动了《营业税改增值税改革试点方案》，在今年上海交通运输业和部分服务业的试点中，由于原来的营业税无论盈亏都需要交纳，而增值税只对增值部分征税，这项试点一般被认为能较好解决重复征税的问题，降低企业的税收负担。特别是"营改增"后，有形动产租赁也被纳入服务业范畴，只征收增值税，同时一般纳税人还能享受实际征收3%以上部分即征即退的政策优惠。但有形动产的范畴明显不包括不动产、无形资产、股权等资产，租赁公司如果要继续开展不动产租赁，将不能享受税收优惠，需要继续征收17%的增值税。不过，无论是税务部门不支持，最高院不承认合同有效，还是银监会直接的业务叫停，不动产租赁仍然是一个很纠结的问题。
　　值得注意的是，由于商务部监管的租赁公司不在银监会监管之列，在最高法院出台最终解释确认合同有效性问题之前，这些公司仍然可以合规开展不动产租赁业务，只是"营改增"后对于租赁公司来说，17%的增值税会影响资金成本。
第三、契税问题
　　财政部国家税务总局在2012年12月发文《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》中第一条："对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。"
　　金融租赁公司从事房地产租赁业务被叫停
　　正当金融租赁公司如火如荼开展地产等不动产融资租赁业务时，突然被银监会"委婉叫停"，银监会的叫停一是防止房地产行业在银行、信托等渠道外，再新增一条规模不易控制的融资渠道。另外，作为金融企业，房地产标的在租赁期间所有权归租赁公司，容易异化成不动产投资，违背银行业金融机构的相关规定。
　　不过，商务部监管的外商投资租赁公司和内资试点租赁公司并不在此次叫停之列。但是国内操作地产等不动产融资租赁业务的大多是金融租赁公司，内资试点租赁公司很少涉足。在银监会窗口指导叫停银行系租赁公司这项业务后，目前新增不动产租赁业务几乎处于停滞状态。
　　不动产融资租赁未来发展动向
　　商建发[2004]560号文件《关于从事融资租赁业务有关问题的通知》中第三条："内资融资租赁公司各省、自治区、直辖市、计划单列市商务主管部门可以根据本地区租赁行业发展的实际情况，推荐一至两家从事各种先进或适用的生产、通信、医疗、环保、科研等设备，工程机械及交通运输工具(包括飞机、轮船、汽车等)租赁业务的企业参与试点工作。"事实上，一开始内资融资租赁企业的经营范围是参照外资公司确定的，但是随着审批范围扩大，业务范围也在不断地调整。事实上，在《征求意见稿》发布前，内资融资租赁企业的租赁范围早已经远远超出外资同行的水平。
　　由于地方融资平台在银行的信贷规模压缩，融资租赁成为地方融资平台重要的替代来源，其中道路、桥梁等能够获得稳定现金流收入的市政资产是非常好的售后回租标的物。《征求意见稿》中关于"可自由流通的非消耗物"为不动产融资清除障碍。一位业内人士对此评论：仅此一点，目前将会鼓励更多的投资者愿意进入内资融资租赁公司行列。
　　租赁界人士认为，在德国、韩国等国家，不动产租赁都是融资租赁的对象，国内不动产租赁可以接受宏观调控监管，控制融资规模和节奏，甚至在税收问题上区别对待。
　　不动产能否作为融资租赁标的物，很多争议，搜集一些案例，备查。
　　1、云南昆石高速公路售后回租
　　2009年5月22日，云南省公路开发投资有限责任公司与深圳国银金融租赁有限公司、国家开发银行云南省分行三方，历时近半年多的云南昆明至石林高速公路融资租赁从意向到合同谈判整个工作顺利完成，并在昆明举行了合同签字仪式。
　　昆石高速公路融资采用的是固定资产售后回租模式，云南省公路开发投资有限责任公司将昆石高速公路37.48亿元的固定资产解出质押后，转让给国银金融租赁公司，再由公司在5年内以同期银行利率加上租赁费逐年等额回购。这种融资模式既不改变公司对昆石公路的管理和经营权，又能及时为公司筹集到大额建设资金，为在建(新建)公路项目提供有效的资金保障。
　　云南省副省长刘平表示，昆明至石林高速公路固定资产开展融资租赁售后租回实现融资37.48亿元，是目前国内最大的一笔固定资产融资业务，是融资租赁行业的首次创新，也是云南省近年来交通基础设施第一笔获得除银行贷款以外的融资。这不仅为云南省公路开发投资公司加快发展提供了及时的资金供给，增强了企业的实力和影响力。同时，也为交通基础设施建设拓宽融资渠道，优化资本结构、降低资金成本和提高资本运作能力，起到了良好的示范作用，必将对省公路开发投资公司的发展、对云南省交通基础设施的融资工作产生积极的促进作用。
　　2、天津港保税区工业厂房在建工程融资租赁
　　2009年11月23日电(记者陈杰)今天，天津市政府与海航集团新阶段全面战略合作协议签署，其中天津港保税区管委会、海航集团下属天津渤海租赁公司、光大银行天津分行共同签署了天津空客厂房融资租赁创新项目合作协议。
　　根据协议，渤海租赁公司以36.3亿元人民币从天津空客A320飞机总装线厂房建设单位天津港保税区投资公司，买下其11万平方米厂房的产权，租赁给天津港保税区投资公司，租赁期15年，不影响天津空客总装公司的使用和生产。光大银行天津分行为渤海租赁公司提供资金支撑。这是天津首例工业厂房在建工程的融资租赁业务，也是天津滨海新区近年金融创新完成的最大一笔基础设施融资租赁业务，创新了我国基础设施租赁的商业模式，开拓了国内租赁业的经营领域。
　　3、天津保税区办公大楼售后回租
　　中央电视台2010年6月18日《新闻联播》《天津:金融创新推动地方经济发展》报道：天津渤海租赁向天保投资(天津保税区国资公司)购买天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼，出租给天津港保税区管理委员会及天保投资(第二承租方)，项目金额为8亿元，起租日为2009年4月27日，租赁期限为20年。
　　4、天津蓟县城市道路售后回租
　　渤海租赁向天津广成宏凯园区开发有限公司购买天津市蓟县滨河大街弯线段(中昌路-四中路口)道路中部分全长3.329公里的路段出租给蓟县人民政府，项目金额为1.875亿元，起租日为2010年1月4日，租赁期限为7年。
　　5、武汉城市交通设施售后回租
　　2008年11月，武汉地铁集团与工银金融租赁公司签订了20亿元人民币融资租赁协议，将武汉地铁1号线一期核心运营设备(包括机车等)所有权，以20亿元人民币的价格和15年期限让渡给工银金融租赁公司。在此期间，武汉地铁集团仍然保留经营、使用权，但需向金融租赁公司支付租金，到期后可按残值回购所有权。这在我省大额金融租赁业务中尚属首例，在全国的轨道交通建设中，使用金融租赁的方式融资亦属首次。
　　6、武汉以路桥为标的物的售后回租
　　2009年12月，武汉城投公司与工银金融租赁公司签订了200亿元资产融资租赁战略合作协议及60.43亿元城建资产(五桥一路)(分别为：长江二桥、月湖桥、晴川桥、白沙洲大桥、长丰桥和57公里三环线，累计道路长度67公里，均由城投集团运营管理)融资租赁合同。其中60.43亿元融资租赁资金目前已全部到位，综合成本约5.71%，融资期限15年。本次融资租赁合同的签订，开创了市城投公司大规模、长期限、低成本筹集项目资本金之先河，有效缓解了城建资金的结构性矛盾。
　　工银租赁联合其他租赁公司出资购买武汉四座大桥并出租给武汉市人民政府城市建设基金管理办公室和武汉市城市建设投资开发集团有限公司组成的联合承租人，项目金额为18亿元，起租日为2010年3月29日，租赁期限为15年。
　　7、舟山在建码头融资租赁
　　渤海租赁向舟山同基船业有限公司购买其在建船坞码头构筑物及设备，回租给舟山同基船业有限公司使用。项目金额为10亿元，起租日为2009年11月4日.
　　8、湖南岳阳城市道路融资租赁
　　《 航空报》2010年9月16日报道：2009年年底，湖南省岳阳市政府规划投资1.4亿元修筑城市南环线道路，岳阳市政府通过中航工业租赁，以道路为租赁标的物，迅速筹集了急需的建设资金。
　　9、城市基础设施BOT项目融资租赁
　　2010年年初，中航工业租赁参与了城市污染治理的市场化运作，与亚洲环保控股有限公司就设备价值7000万元的污水处理系统进行了项目合作，通过为政府投资工程中的BOT项目提供融资租赁服务，以创新模式解决地方政府融资问题。